כמה משכנתא אפשר לקחת? מדריך פשוט לפני שפונים לבנק

רגע לפני שאתם חותמים על חוזה או אפילו מתחילים לחפש דירה, אתם בטח שואלים את עצמכם: כמה משכנתא בכלל יתנו לי? זו שאלה מצוינת, כי היא הבסיס לכל תהליך הרכישה.

בלי להבין מה התקציב שלכם, ויותר חשוב, מה ייתנו לכם בפועל, אתם עלולים למצוא את עצמכם מבזבזים זמן על דירות לא רלוונטיות או מתחייבים להחזר חודשי שלא תוכלו לעמוד בו.

גובה המשכנתא נקבע מהנמוך מבין שני חסמים – אחוז המימון המרבי לפי סוג העסקה (עד 75% לדירה יחידה), ויכולת ההחזר שלכם, כלומר יחס ההחזר החודשי מההכנסה הפנויה.

אין נוסחה שמבטיחה סכום מראש; הבנק בוחן את שני החסמים יחד עם פרופיל האשראי וההתחייבויות הקיימות.

בקורס יועצי המשכנתאות של פילת, אחד הנושאים המרכזיים הוא ההבחנה בין הסכום שהרגולציה מאפשרת לבנק להעמיד לבין הסכום שמתאים בפועל ליכולת ההחזר של משק הבית – וזו בדיוק ההבחנה שתלווה אותנו כאן.

גילוי נאות: האמור אינו מהווה ייעוץ פיננסי אישי או תחליף לייעוץ משכנתאות מוסמך.

כמה משכנתא הבנק מוכן לתת לי?

ברוב המקרים הבנק מוכן לתת משכנתא בגובה של עד 75% משווי הדירה, אם זו דירה יחידה.

לדוגמה להמחשה בלבד: אם הדירה עולה 2 מיליון שקל, תוכלו לקבל עד 1.5 מיליון שקל כמשכנתא, ואת היתר תצטרכו להביא מהון עצמי.

אם זו דירה להשקעה או דירה נוספת, אחוז המימון יורד ל-50%, ואם אתם משפרי דיור (דירה חליפית) המקסימום יהיה 70%.

תקרות אלה נקבעו בהוראת ניהול בנקאי תקין 329 של בנק ישראל.

אבל חשוב לזכור: לא רק שווי הדירה קובע, אלא גם ההכנסות שלכם, ההתחייבויות הקיימות, ההתנהלות באשראי ויכולת ההחזר.

כמה משכנתא הבנק יאשר לי לפי המשכורת?

אין נוסחה אחת שמבטיחה סכום מדויק לפי המשכורת, אבל אפשר להעריך את הכיוון.

הבנק לא מסתכל על המשכורת ברוטו אלא על ההכנסה הפנויה – סך ההכנסות נטו של שני בני הזוג, בניכוי החזרים על התחייבויות שנותרו להן יותר מ-18 חודשים (הלוואת רכב, הלוואה בנקאית, מזונות ועוד).

בנק ישראל קובע כי שיעור ההחזר מההכנסה לא יעלה על 50%. כאשר היחס עולה על 40%, ההלוואה נחשבת לבעלת סיכון גבוה יותר מבחינת דרישות ההון של הבנק, ובפועל הבנק עשוי לקבוע יחס נמוך יותר בהתאם למדיניות החיתום ולפרופיל הלווים.

המשמעות: ההערכה היא כיוון ולא הבטחה, והסכום הסופי תלוי בהכנסה, בהתחייבויות, בתקופה ובריבית.

מה זה 'יכולת החזר' ולמה היא קובעת את גובה המשכנתא?

יכולת החזר היא היחס בין ההכנסה הפנויה שלכם לבין ההחזר החודשי שתשלמו.

כפי שראינו, בנק ישראל קובע שיעור החזר מרבי של 50% מההכנסה הפנויה, וכאשר היחס עולה על 40% ההלוואה נחשבת לבעלת סיכון גבוה יותר מבחינת דרישות ההון.

לדוגמה להמחשה בלבד: בהכנסה פנויה של 15,000 שקל וללא התחייבויות קבועות, יחס החזר של 40% מקביל להחזר חודשי של כ-6,000 שקל, אך הבנק עשוי לקבוע יחס נמוך יותר בהתאם למדיניות החיתום.

זה לא אומר שתקבלו כל סכום שתרצו, אלא רק סכום שההחזר עליו נכנס בתוך היחס שנקבע.

אחד הדברים שמודגשים בלימודי ייעוץ המשכנתאות בפילת הוא שיחס ההחזר, ולא רק אחוז המימון, הוא לעיתים החסם האמיתי שקובע כמה תקבלו.

איך מחשבים בפועל כמה אני יכול לקבל משכנתא?

זו נוסחה פשוטה יחסית: תחילה קובעים מהו ההחזר החודשי האפשרי לפי ההכנסה, ולפי ההחזר מחשבים איזה סכום כולל ניתן לפרוס בהתאם לריבית ולתקופה. דוגמה להמחשה בלבד:

החזר חודשי של 5,000 שקל.

לצורך הדוגמה בלבד, ריבית משוקללת של 4% עד 4.5%.

תקופת הלוואה של 25 שנה.

בתנאים אלה תקבלו סכום כולל של כ-900 עד 950 אלף שקל, בהתאם לריבית.

שימו לב: ככל שהריבית גבוהה יותר, הסכום הכולל שתוכלו לקבל באותו החזר קטן.

אם תרצו סכום גבוה יותר, תצטרכו להגדיל את ההחזר או להאריך את התקופה – ולהארכת התקופה יש חיסרון של עלייה בריבית הכוללת לאורך חיי ההלוואה.

אילו מסמכים צריך להגיש כדי לדעת כמה משכנתא אפשר לקבל?

במסגרת בקשת המשכנתא והמשך אימות הנתונים, הבנק עשוי לדרוש מסמכים כגון:

1. שלושה תלושי שכר אחרונים.
2. תדפיסי חשבון בנק שלושה חודשים אחורה.
3. תעודת זהות וספח.
4. אישור יתרות של הלוואות קיימות.
5. עצמאים – שומת מס, אישור רואה חשבון, דיווחי מע"מ והצהרות הכנסה.

הבנק עובר על הנתונים כדי לבדוק שאינכם ממונפים מדי ושיש לכם יציבות כלכלית, ולכן כדאי להגיע מסודרים ולוודא שאין חריגות בחשבון בחודשים שלפני הבקשה.

האם הבנק מתחשב גם בהלוואות אחרות?

בהחלט. הלוואות והתחייבויות קיימות עשויות להקטין את ההכנסה הפנויה לצורך החישוב.

לפי הוראת בנק ישראל, בין היתר מובאות בחשבון התחייבויות שיתרת תקופתן עולה על 18 חודשים, וכן חלים כללים מיוחדים על אשראי נוסף המובטח באותו נכס.

לדוגמה להמחשה בלבד: אם אתם משלמים כבר 2,000 שקל על הלוואה שנותרו לה יותר מ-18 חודשים, סכום זה מנוכה מההכנסה הפנויה, והמשכנתא תצטרך להיכנס במסגרת שנותרה עד לתקרת יחס ההחזר.

חשוב לדעת שבעדכון רגולטורי מהתקופה האחרונה, כל ההלוואות המובטחות באותו נכס נספרות יחד תחת אותה תקרה, כך שאי אפשר עוד להסתמך רק על ה'עודף' הפנוי לצורך הלוואת דיור נוספת.

מה עם דירה במחיר מופחת?

בעסקאות של דירות במחיר מופחת, כמו 'מחיר למשתכן' או 'מחיר מטרה', חלים כללים ייחודיים. שיעור המימון מחושב לפי כללי התוכנית, הערכת שמאי ודרישת הון עצמי מינימלי, ובמקרים מסוימים סכום המשכנתא עשוי להיות גבוה מ-75% ממחיר הרכישה בפועל.

מכיוון שהתנאים משתנים בין תוכנית לתוכנית ומתעדכנים מעת לעת, חשוב לבדוק את הכללים העדכניים הרלוונטיים לעסקה הספציפית לפני שמסתמכים על שיעור מימון גבוה.

מה יכול לאפשר לבנק לאשר סכום גבוה יותר?

כדי להבין מה יכול להגדיל את הסכום, צריך להפריד בין שני חסמים שונים: תקרת אחוז המימון (LTV) ויכולת ההחזר.

הכנסה גבוהה או הכנסות נוספות אינן מגדילות את תקרת אחוז המימון, אך הן עשויות להגדיל את הסכום שיכולת ההחזר מאפשרת.

מנגד, תוכניות ממשלתיות עשויות להשפיע על אופן חישוב שווי הנכס ובכך על סכום המימון.

אלה הגורמים שעשויים לאפשר סכום גבוה יותר, בכפוף לעמידה בתנאי הבנק ובמגבלות בנק ישראל:

יכולת החזר גבוהה יותר – הכנסה גבוהה, הכנסות נוספות שהבנק מכיר בהן (שכירות, קצבה) או צירוף ערב תומך, עשויים להגדיל את ההחזר שהבנק מוכן לאשר, אך לא את תקרת אחוז המימון.

תוכניות ממשלתיות – זכאות במסגרת תוכניות מסוימות עשויה להשפיע על שיעור המימון או על אופן חישוב שווי הנכס.

הלוואות משלימות דרך גופים חוץ בנקאיים – מגדילות את הסכום הזמין אך גם את סך החוב של משק הבית ואת יחס ההחזר.

שווה לבדוק אם אתם זכאים למשהו מהסוג הזה, אך תמיד לבחון את המשמעות הכוללת ולא רק את התוספת לסכום.

*רוצים לצלול לשלבים המעשיים של נטילת המשכנתא? קראו גם את המדריך שלנו על איך לקחת משכנתא חכמה.

רוצים ללמוד איך הבנקים באמת מחשבים כמה לאשר?

היכולת לחשב יכולת החזר, לקרוא פרופיל אשראי ולבנות תמהיל מותאם היא לב העבודה של יועץ משכנתאות.

במסגרת קורס ייעוץ משכנתאות של מכון פילת לומדים לנתח את שני החסמים – אחוז המימון ויחס ההחזר – ולהתאים פתרון לכל משק בית.

אם אתם רוצים לרכוש כלים פרקטיים ולהעמיק בתחום, תוכלו לקבל פרטים ולהירשם לקורס הקרוב שלנו.