הכנסה פנויה למשכנתא

הכנסה פנויה למשכנתא היא מושג מפתח בתהליך קבלת המשכנתא ומעידה על היכולת הכלכלית של הלווים להחזיר את ההלוואה בצורה סדירה וללא קושי. מדובר בסכום שנשאר לאחר חישוב כל ההכנסות והפחתת ההוצאות הקבועות, והוא זה שישמש את הבנק להעריך את יכולת ההחזר שלכם. הנה פירוט נוסף על הנושא:

מהי הכנסה פנויה למשכנתא?

הכנסה פנויה למשכנתא היא הסכום הנותר לאחר חישוב כל ההכנסות שלכם פחות ההוצאות הקבועות. הכנסה זו היא הקריטריון העיקרי שהבנק יבחן כדי להבין האם תוכלו לעמוד בתשלומי המשכנתא בצורה סדירה לאורך זמן.

אילו הכנסות מוכרות לטובת המשכנתא?

במהלך בדיקת הכנסה פנויה למשכנתא, הבנק יבחן את כלל ההכנסות שלכם. הכנסות אלה כוללות:

• שכר עבודה: לשכירים, מדובר בשכר נטו לאחר ניכוי מסים והפרשות חובה.
• קצבאות: כגון קצבאות ביטוח לאומי, פנסיה ועוד.
• הכנסות משכירות: אם יש לכם נכסים שמניבים לכם הכנסה קבועה.
• הכנסות נוספות: כל הכנסה אחרת שמגיעה באופן קבוע ומוכרת על ידי הבנק.

 אילו הוצאות מקוזזות בחישוב ההכנסה הפנויה למשכנתא?

כדי לחשב את ההכנסה הפנויה למשכנתא, יש להוריד מההכנסות את כלל ההוצאות הקבועות שלכם. ההוצאות כוללות:

• החזרי הלוואות: כל הלוואה אחרת שאתם מחזירים.
• תשלומי מזונות: אם קיימים.
• תשלומים קבועים אחרים: כמו תשלומי חשבונות חודשיים, ביטוחים, הוצאות על ילדים ועוד.

חישוב מדויק של ההוצאות יכול לעזור להבין טוב יותר מהי ההכנסה הפנויה למשכנתא שיכולה לשמש אתכם לטובת ההחזר החודשי.

מהו יחס החזר במשכנתא?

יחס החזר במשכנתא הוא היחס בין ההחזר החודשי הצפוי לבין ההכנסה הפנויה למשכנתא. בדרך כלל, הבנקים ממליצים שיחס ההחזר לא יעלה על 30%-40% מההכנסה הפנויה. זה מבטיח שההחזר החודשי לא יכביד על ההוצאות השוטפות שלכם ולא יפגע ביכולת הכלכלית שלכם לנהל את החיים בצורה רגילה.

איך קובעים הכנסה פנויה למשכנתא לשכירים?

קביעת הכנסה פנויה למשכנתא לשכירים היא תהליך יחסית פשוט ומובנה, מכיוון שמדובר בהכנסות קבועות ומסודרות המופיעות בתלושי השכר. הנה כמה נקודות עיקריות שמסבירות את התהליך:

1. בדיקת הכנסה נטו: הבנק יתחיל בבדיקת ההכנסה נטו שלכם. מדובר בסכום שמתקבל לאחר ניכוי כל המסים והפרשות החובה, כמו ביטוח לאומי, ביטוח בריאות, פנסיה וכדומה. הסכום הנקי שמופיע בתלוש השכר הוא הבסיס לחישוב ההכנסה הפנויה.
2. יציבות ההכנסה: לאחר שהבנק בדק את ההכנסה נטו, הוא גם יבחן את יציבות ההכנסה לאורך זמן. הבנק רוצה לוודא שהשכר שלכם אינו תנודתי ושיש לכם מקורות הכנסה יציבים. לרוב, הבנק יבקש לראות תלושי שכר לפחות לשלושה עד שישה חודשים אחורה, ולעיתים גם דוחות שנתיים.
3. הוצאות קבועות: לאחר חישוב ההכנסה נטו, הבנק יבחן את ההוצאות הקבועות שלכם. ההוצאות כוללות תשלומי הלוואות קיימות, תשלומי מזונות אם קיימים, הוצאות קבועות על חשבונות ביתיים ועוד. ההוצאות הקבועות מופחתות מההכנסה נטו כדי להגיע להכנסה הפנויה.
4. חישוב יחס החזר: לאחר הפחתת ההוצאות הקבועות, הבנק מחשב את יחס ההחזר, שהוא אחוז ההחזר החודשי של המשכנתא מתוך ההכנסה הפנויה. בדרך כלל, יחס החזר מומלץ לא יעלה על 30%-40% מההכנסה הפנויה, כדי להבטיח שהלווה יוכל לעמוד בהחזרי המשכנתא מבלי לפגוע ביציבות הכלכלית.
5. התייחסות להטבות נוספות: במקרים מסוימים, הבנק עשוי להתייחס גם להטבות נוספות שאתם מקבלים מהמעסיק, כמו בונוסים שנתיים, החזרי הוצאות, רכב חברה, ועוד. גם הכנסות אלה עשויות להיכלל בחישוב ההכנסה הפנויה, אם הן נחשבות קבועות ומהימנות.

איך בודקים הכנסות פנויות למשכנתא של עצמאים?

הכנסה פנויה של עצמאים נבחנת בצורה יסודית כדי להבין את היכולת שלהם לעמוד בהחזרי המשכנתא לאורך זמן. הנה השלבים המרכזיים בתהליך:

שלב ראשון: הגשת דוחות כספיים

הבנק יבקש מכם להגיש דוחות כספיים המפרטים את ההכנסות וההוצאות שלכם לאורך השנה. הדוחות העיקריים הם:

• דו"ח רווח והפסד: דוח זה מפרט את כלל ההכנסות שלכם מהעסק, פחות ההוצאות הנדרשות לניהול העסק. חשוב שהדוח יהיה עדכני ומשקף את המצב הכלכלי הנוכחי של העסק.
• דוחות שנתיים לרשות המסים: הבנק עשוי לבקש לראות את הדוחות שהוגשו למס הכנסה כדי לוודא שההכנסות המדווחות הן אמתיות ונתמכות בדוחות רשמיים.

שלב שני: יציבות ההכנסות

הבנק יבצע הערכה של יציבות ההכנסות שלכם לאורך זמן. אם ההכנסות משתנות מתקופה לתקופה, הבנק עשוי להתחשב בממוצע הכנסות לאורך מספר שנים כדי לקבל תמונה מדויקת יותר על ההכנסה הפנויה שלכם.

שלב שלישי: הוצאות אישיות וקבועות

כמו אצל שכירים, גם עצמאים נדרשים להגיש רשימה של הוצאות אישיות וקבועות, כולל תשלומי הלוואות, מזונות, ותשלומים חודשיים נוספים. ההוצאות האלה יופחתו מההכנסה נטו שהתקבלה מהעסק כדי לחשב את ההכנסה הפנויה.

שלב רביעי: הוצאות עסקיות

בנוסף להוצאות האישיות, יש לקחת בחשבון גם את ההוצאות העסקיות הקבועות, כמו שכירות, תשלומי חשמל, משכורות לעובדים, וכדומה. הוצאות אלו מקוזזות מההכנסות לצורך קביעת ההכנסה הפנויה למשכנתא.

שלב חמישי: תשלומי מסים

הבנק עשוי להתחשב גם בתשלומי המסים השנתיים שלכם כדי להבין את ההכנסה נטו שמתקבלת לאחר כל ניכויי המסים השונים.

איך בודקים מהי ההכנסה הפנויה למשכנתא של בעלי חברות?

תהליך בדיקת ההכנסה הפנויה של בעלי חברות דומה במידה רבה לזה של עצמאים, אך יש בו מספר דגשים ייחודיים. הנה השלבים העיקריים בתהליך:

שלב ראשון: דוחות כספיים של החברה

הבנק יבקש דוחות כספיים של החברה כדי לבחון את ההכנסות, ההוצאות, והרווחים של החברה. הדוחות העיקריים כוללים:

• מאזן שנתי: דוח שמציג את נכסי החברה, ההתחייבויות שלה, וההון העצמי.
• דו"ח רווח והפסד: דוח המציג את ההכנסות של החברה מול ההוצאות שלה, כדי להבין את הרווחים השנתיים.

שלב שני: דיבידנדים ובונוסים

בעלי חברות רבים מושכים דיבידנדים מהחברה או מקבלים בונוסים שנתיים. הבנק יבחן את ההכנסות האישיות שלכם מהחברה, כולל דיבידנדים ובונוסים, כדי להעריך את ההכנסה הפנויה שלכם.

שלב שלישי: יציבות העסק

הבנק יבחן את יציבות העסק לאורך זמן כדי להעריך את הסיכון הקיים בהכנסה שלכם. אם העסק יציב ומייצר רווחים בצורה קבועה, הדבר ישפיע לטובה על קביעת ההכנסה הפנויה.

שלב רביעי: חישוב הכנסה נטו

לאחר בדיקת ההכנסות, ההוצאות והרווחים של החברה, הבנק יבצע חישוב להכנסה נטו שאתם יכולים למשוך מהחברה לצורך החזר המשכנתא. חשוב לזכור שגם כאן, יציבות ההכנסה היא קריטריון חשוב בהחלטת הבנק.

 שלב חמישי: התחייבויות אישיות ועסקיות

הבנק יבחן גם את ההתחייבויות האישיות שלכם (כמו הלוואות פרטיות) וגם את ההתחייבויות העסקיות (כמו הלוואות החברה) כדי להבין מהן ההוצאות הקבועות שאתם נדרשים לשלם מדי חודש, ולחשב את ההכנסה הפנויה.

אם לסכם על הכנסה פנויה למשכנתא