כמה משכנתא אפשר לקחת? מדריך פשוט לפני שפונים לבנק

רגע לפני שאתם חותמים על חוזה או אפילו מתחילים לחפש דירה, אתם בטח שואלים את עצמכם: כמה משכנתא בכלל יתנו לי? זו שאלה מצוינת, כי היא הבסיס לכל תהליך הרכישה. בלי להבין מה התקציב שלכם ויותר חשוב, מה ייתנו לכם בפועל – אתם עלולים למצוא את עצמכם מבזבזים זמן על דירות לא רלוונטיות או מתחייבים להחזר חודשי שלא תוכלו לעמוד בו.

אגב, אם אתם שוקלים להיכנס לעולם הייעוץ משכנתאות וללמוד את כל זה לעומק, קורס יועץ משכנתאות של פילת ייתן לכם את כל הכלים להבין איך הבנקים באמת עובדים, איך בונים תמהיל נכון ואיך מייעצים ללקוחות בזמן אמת. הקורס כולל גם חלק מעשי, תרגולים אמיתיים וליווי אישי מאנשים שחיים את זה ביומיום.

ועכשיו – בואן ניכנס לפרטים. נתחיל מהשאלה הכי בסיסית:

כמה משכנתא הבנק מוכן לתת לי?

ברוב המקרים, הבנק מוכן לתת משכנתא בגובה של עד 75% משווי הדירה, אם זו דירת מגורים ראשונה.
למשל: אם הדירה עולה 2 מיליון ש"ח תוכלו לקבל עד 1.5 מיליון ש"ח כמשכנתא. את היתר תצטרכו להביא מהון עצמי.
אם זו דירה שנייה, אחוז המימון ירד ל-50% ואם אתם משפרים דיור (כלומר מחליפים דירה קיימת) – המקסימום יהיה 70%.

אבל זה לא רק שווי הדירה שחשוב – גם ההכנסות שלכם, הוצאות קבועות, מסגרות אשראי ויכולת ההחזר.

מה זה "יכולת החזר" ולמה היא קובעת את גובה המשכנתא?

יכולת החזר היא בעצם היחס בין ההכנסה שלכם לבין ההחזר החודשי שתשלם.
הבנק בודק שלא תשלמו יותר מ־40% מההכנסה הפנויה שלכם על החזרי הלוואות. אם אתם שכירים שמרוויחים 15,000 ₪ נטו, התקרה תהיה סביב 6,000 ₪ בחודש.

אבל רגע, זה לא אומר שתקבלו כל סכום שרק תרצו, אלא את הסכום שהחזר שלו לא יחרוג מהאחוז הזה.

איך מחשבים בפועל כמה אני יכול לקבל?

זו נוסחה פשוטה יחסית:

קובעים מהו ההחזר החודשי האפשרי לפי ההכנסה.

לפי ההחזר, מחשבים איזה סכום כולל ניתן לפרוס בהתאם לריבית ולתקופת ההחזר.

לדוגמה:

• החזר חודשי של 5,000 ₪
• ריבית משוקללת של 4%
• תקופת הלוואה של 25 שנה
• תקבלו סכום כולל של בערך 940,000 ₪. אם תרצו יותר, תצטרכו או להגדיל את ההחזר, או להאריך את התקופה (שיש לזה גם חסרונות, כמובן).

אילו מסמכים צריך להגיש כדי לדעת כמה משכנתא אפשר לקבל?

כדי לקבל אישור עקרוני מהבנק, תצטרכו להגיש:

1. שלושה תלושי שכר אחרונים
2. תדפיסי חשבון בנק 3 חודשים אחורה
3. תעודת זהות + ספח
4. אישור יתרות הלוואות קיימות
5. אם אתם עצמאים – שומת מס, אישור רו"ח, דיווחי מע"מ והצהרות הכנסה

הבנק עובר על כל הנתונים האלו כדי לבדוק שאתם לא "ממונפים מדי" ושיש לכם יציבות כלכלית.

האם הבנק מתחשב גם בהלוואות אחרות?

בהחלט. כל הלוואה קיימת שאתם מחזירים, בין אם מדובר ברכב, כרטיס אשראי או הלוואה פרטית, תיחשב במסגרת יכולת ההחזר שלכם.

לדוגמה, אם אתם משלמים כבר 2,000 ₪ על הלוואה קיימת, וההכנסה שלכם היא 15,000 ₪ -המשכנתא תצטרך להיכנס בגבול של 4,000 ₪ בלבד.

מתי אפשר לקבל משכנתא גבוהה יותר?

יש כמה מקרים חריגים שבהם הבנק מוכן לאשר משכנתא בגובה גבוה יותר:

• זוגות צעירים בפריפריה עם אישור זכאות
• הלוואות משלימות דרך גופים חוץ בנקאיים
• הכנסה גבוהה באופן חריג או הכנסות נוספות (שכירות, קצבה וכו')
• ערב תומך שיכול לחזק את הבקשה

שווה לבדוק אם אתם זכאים למשהו מהסוג הזה, זה יכול לפתוח אפשרויות חדשות.