משכנתא לדירה ראשונה | המדריך המקצועי ללקיחת משכנתא לדירה

משכנתא לדירה ראשונה היא אחת ההחלטות הכלכליות החשובות ביותר שתעשו בחיים.
בעולם שבו מחירי הנדל"ן ממשיכים לעלות מדי שנה, זו הדרך היחידה כמעט שבה רוב הישראלים מצליחים להפוך את החלום, לבית בבעלותם – למציאות.

עם זאת, קבלת משכנתא היא תהליך מורכב שמערב בירוקרטיה, מונחים פיננסיים, ריביות שונות, והחלטות שיכולות להשפיע עליכם לשנים קדימה. במדריך זה נפרק את כל המידע למילים פשוטות ונענה על כל השאלות החשובות:
מה זו בכלל משכנתא לדירה ראשונה? כמה כסף אפשר לקבל מהבנק? מהם התנאים וההטבות? ואיך לבחור נכון את המסלול?

מהי משכנתא לדירה ראשונה?

משכנתא לדירה ראשונה היא הלוואה שניתנת למי שאין בבעלותו דירה, במטרה לממן את רכישת הנכס הראשון שלו.
הבנק מעניק לכם מימון בשיעור של עד 75% משווי הדירה, ואת יתרת הסכום אתם משלמים מהון עצמי שחסכתם או שקיבלתם (למשל מהורים).

במילים פשוטות:
אתם והבנק "קונים יחד" את הנכס – אתם מממנים חלק אחד, והבנק מממן את השאר. בתמורה, הדירה משועבדת לבנק עד לסיום ההחזר.

למה זה נקרא “משכנתא”?

המונח "משכנתא" מקורו במילה היוונית "hypotheke" – שפירושה "ערבון".
הנכס הוא הערבון שלכם לבנק, ולכן כל עוד לא החזרתם את ההלוואה במלואה, הבנק רשאי לרשום עליו הערת אזהרה בטאבו.

כמה אחוז מימון אפשר לקבל לדירה ראשונה?

גובה ההלוואה שהבנק יאשר לכם תלוי בסוג העסקה ובנתונים האישיים שלכם.
נכון ל-2025, בנק ישראל מגדיר את אחוזי המימון המקסימליים כך:

סוג העסקה	אחוז מימון מקסימלי	דוגמה מספרית
דירה ראשונה רגילה	עד 75%	דירה ב־1.5 מיליון ₪ → משכנתא עד 1.125 מיליון ₪
דירה במסגרת תוכנית "דירה בהנחה" או "מחיר למשתכן"	עד 90%	דירה ב־1.2 מיליון ₪ → משכנתא עד 1.08 מיליון ₪
דירה להשקעה (לא ראשונה)	עד 50% בלבד	דירה ב־2 מיליון ₪ → משכנתא עד מיליון ₪ בלבד

ככל שהמימון גבוה יותר – הסיכון לבנק גדל, ולכן הריבית עולה בהתאם.

טיפ מקצועי:
אם תוכלו להביא הון עצמי גבוה יותר (נניח 30%-35%), תזכו לריביות נמוכות יותר ולחיסכון של עשרות אלפי שקלים לאורך חיי המשכנתא.

מהם התנאים לקבלת משכנתא לדירה ראשונה?

הבנק לא מסתכל רק על גובה ההכנסה שלכם, אלא על התמונה הכלכלית המלאה. הנה הקריטריונים המרכזיים:

1. הכנסה חודשית יציבה

הבנק רוצה לראות שאתם מסוגלים לעמוד בהחזרים.
ההחזר החודשי לא יעלה על 35% מההכנסה הפנויה שלכם.
לדוגמה:
אם אתם מרוויחים יחד 18,000 ₪, תשלום המשכנתא לא יעלה על כ־6,300 ₪.

2. היסטוריית אשראי חיובית

הבנק בודק את הדו"ח שלכם במערכת נתוני אשראי של בנק ישראל.
אם קיימים צ’קים חוזרים או הלוואות שלא שולמו, הסיכוי לאישור יורד משמעותית.

3. גיל הלווה

רוב הבנקים מאשרים משכנתאות עד גיל 80 (כלומר, בגיל 40 תוכלו לקחת ל־30 שנה, בגיל 60 רק ל־20 שנה).

4. סוג הנכס

הנכס חייב להיות רשום כחוק, נקי משעבודים ועם שמאות תקפה.

5. ביטוחים נלווים

כל לוקח משכנתא חייב בביטוח חיים וביטוח מבנה, הבנק מחייב זאת כדי לשמור על הבטוחה שלו.

איך נראה תהליך לקיחת משכנתא לדירה ראשונה?

תהליך קבלת המשכנתא לדירה ראשונה מורכב ממספר שלבים ברורים, וכל אחד מהם חשוב בדרך לאישור הסופי.

שלב 1 – פגישת ייעוץ ואישור עקרוני

מתחילים בפגישה עם הבנק או יועץ משכנתאות עצמאי.
בפגישה זו תציגו הכנסות, תלושי שכר, דוחות מס וכו’.
הבנק ייתן לכם אישור עקרוני למשכנתא – מסמך שמפרט את סכום ההלוואה האפשרי והריביות המשוערות.
האישור הזה תקף ל־90 יום ומאפשר לכם לחפש דירה בידיעה כמה כסף עומד לרשותכם.

שלב 2 – מציאת נכס ובדיקת שמאות

לאחר שמצאתם דירה, השמאי מטעם הבנק בודק את הנכס: שווי שוק, חריגות בנייה, מצב פיזי ועוד.
הדוח הזה משפיע ישירות על גובה המימון שתקבלו.

שלב 3 – בניית תמהיל משכנתא

כאן חשוב להיעזר ביועץ מנוסה.
הוא יסייע לכם לבנות את התמהיל משכנתא – כלומר החלוקה בין מסלולים שונים של ריבית (קבועה, משתנה, פריים וכו’) כדי לאזן בין יציבות לגמישות.

שלב 4 – חתימה והעברת כספים

לאחר שכל האישורים הושלמו, חותמים על הסכם ההלוואה, רושמים הערת אזהרה בטאבו והבנק מעביר את הכסף למוכר.

שלב 5 – התחלת ההחזרים

מכאן ואילך תתחילו לשלם החזר חודשי קבוע או משתנה בהתאם למסלול שבחרתם.
ניתן לפרוס את התשלומים עד 30 שנה.

אילו מסלולים קיימים במשכנתא לדירה ראשונה?

מסלול המשכנתא הוא בעצם אופן הצמדת ההלוואה לריבית או למדד.

סוג המסלול	מאפיינים עיקריים	יתרונות	חסרונות
ריבית קבועה לא צמודה	הריבית נשארת קבועה לאורך כל התקופה	יציבות וביטחון	ריבית התחלתית גבוהה
ריבית משתנה צמודה למדד	מתעדכנת אחת ל־5 שנים	ריבית נמוכה בתחילת הדרך	עלולה לעלות בעתיד
פריים (ריבית בנק ישראל + מרווח)	משתנה מדי חודש לפי ריבית הפריים	גמישות	עלולה לעלות בזמן אינפלציה
צמודת מט"ח (נדירה כיום)	מוצמדת לדולר או יורו	מתאימה לעובדים בחו"ל	חשופה לשינויים חדים במטבע

טיפ חשוב: תמיד כדאי לפזר את המשכנתא על כמה מסלולים שונים כדי להקטין סיכונים.

מהן ההטבות לרוכשי דירה ראשונה בישראל?

רוכשי דירה ראשונה נהנים ממספר יתרונות משמעותיים:

1. פטור או הנחה במס רכישה

נכון ל־2025, דירה ראשונה עד שווי של כ־1,930,000 ₪ פטורה ממס רכישה.
מעל הסכום הזה, המס מחושב לפי מדרגות מדורגות ונמוכות יותר מדירה שנייה.

2. תוכניות ממשלתיות

"דירה בהנחה"- הנחות של עד 20% ממחיר השוק.
"מחיר למשתכן" – תנאי מימון משופרים והנחה במחיר הקרקע.
"דירה להשכרה לטווח ארוך" – אופציה זמנית עד לרכישה.

3. ריביות מועדפות בבנקים

בנקים מציעים מסלולים ייעודיים לרוכשי דירה ראשונה, עם ריבית מוזלת.

4. אפשרות לגרייס

בפרויקטים בבנייה, ניתן לדחות את תחילת ההחזרים עד למסירת הדירה (לרוב 1-3 שנים).
*לעוד מידע על הלוואת גרייס היכנסו לקישור הבא »

5. מענקים וסיוע בשכר דירה

במקרים מסוימים (משפחות צעירות או עולים חדשים) קיימים מענקים זמניים מהמדינה.

למה כדאי לקחת יועץ משכנתאות?

היועץ הוא הגשר ביניכם לבין המערכת הבנקאית.
הוא יודע לקרוא את האותיות הקטנות, להשוות בין ריביות, ולנהל משא ומתן בשם הלקוח.

לדוגמה, יועץ מנוסה יכול לחסוך לכם בין 40,000 ל־120,000 ₪ לאורך חיי ההלוואה, פשוט על ידי בחירת מסלול נכון ודרישת תנאים טובים יותר.

מה בודק היועץ?

את יכולת ההחזר שלכם לאורך זמן.
את מבנה המשכנתא (אורך, מסלול, הצמדות).
את השפעת הריבית על ההחזר העתידי.
את האפשרות למחזור עתידי אם התנאים משתנים.

אם התחום הזה מסקרן אתכם, קבוצת פילת מציעה קורס מקצועי להכשרת יועצי משכנתאות – עם דגש על ידע מעשי, ניתוח תיקים אמיתיים ושיווק עסקי בתחום.

לסיכום – משכנתא לדירה ראשונה היא לא רק הלוואה, היא התחלה חדשה

הדרך לדירה הראשונה שלכם מתחילה בהבנה: משכנתא היא לא "נטל", אלא כלי חכם שבונה לכם עתיד.
עם זאת, זו התחייבות פיננסית ארוכה, ולכן חשוב לתכנן נכון – לא רק כמה לקחת, אלא איך להחזיר.

תכנון נכון, ליווי מקצועי, והבנה בסיסית של המונחים, הם ההבדל בין משכנתא טובה שתשרת אתכם לבין התחייבות שתקשה עליכם.

לפרטים נוספים אודות הקורס ייעוץ משכנתאות שלנו בפילת מוזמנים לייצור איתנו קשר עוד היום!