משכנתא לאיחוד הלוואות

אם אתם מוצאים את עצמכם משלמים בכל חודש על 3–4 הלוואות שונות, בריביות שונות, תאריכים שונים וסכומים לא אחידים – אתם לא לבד. לא מעט משפחות בישראל נקלעות לעומס תשלומים, גם אם הן עובדות ומתנהלות באופן אחראי. משכנתא לאיחוד הלוואות היא אחת הדרכים החכמות לקחת שליטה מחודשת על ההוצאות, לארגן את הכל לתשלום אחד מסודר – ולפעמים גם לחסוך לא מעט כסף.

רוצים להבין את זה מקצועית ולעזור לאחרים?

לפני שאנחנו ממשיכים לדבר עם איחוד הלוואות, אם אתם מתעניינים בתחום המשכנתאות ורוצים להעמיק בעולם הפיננסים, קורס יועצי משכנתאות של פילת הוא הצעד הראשון שלכם לקריירה עם ערך. תלמדו בקורס איך לבחון מסלולים, לבנות תמהילים חכמים, לנתח עומס חודשי – וללוות משפחות בתהליך כלכלי משמעותי. הקורס שלנו מתאים גם למי שרוצה לשלוט במשכנתא האישית שלו, וגם למי שרוצה להפוך ליועץ מקצועי בתחום מבוקש.

מה זה איחוד הלוואות?

איחוד הלוואות הוא תהליך שבו מחברים מספר הלוואות קיימות – הלוואות צרכניות, מימון רכבים, כרטיסי אשראי, ועוד – להלוואה אחת חדשה. במקום לשלם כמה תשלומים בחודש, מרוכז הכול בתשלום אחד, אחיד ובריבית נמוכה יותר.

משכנתא לאיחוד הלוואות היא הדרך לעשות זאת באמצעות מיחזור משכנתא או הלוואה מגובה נכס, כך שהתנאים יהיו טובים בהרבה מהלוואות רגילות בבנק.

איך מתבצע תהליך איחוד הלוואות?

1. ריכוז כל ההלוואות הקיימות

השלב הראשון הוא להבין את התמונה המלאה. יש לאסוף את כל הנתונים על ההתחייבויות הקיימות:

• הלוואות בנקאיות (כולל מסלולי אשראי)

• הלוואות חוץ־בנקאיות (כמו חברות אשראי, הלוואות דרך העבודה או גופים פרטיים)

• מינוס בחשבון (אוברדראפט)

• הלוואות לרכב או חופשות

• תשלומים פתוחים בכרטיסי אשראי (בתשלומים או קרדיט)

מטרת השלב הזה היא לדעת בדיוק כמה חוב יש, מה גובה כל תשלום חודשי, מהן הריביות, ומהן יתרות הסילוק.

2. בדיקת כדאיות האיחוד

זה שלב חשוב שמומלץ לבצע עם יועץ משכנתאות:

• האם הריבית החדשה תהיה נמוכה יותר?

• האם ההחזר החודשי יפחת משמעותית?

• האם מדובר בפריסה ארוכה שתוביל לריבית כוללת גבוהה מדי?

• מה יחס ההחזר מתוך ההכנסה?

• האם אפשר לשעבד נכס קיים לטובת משכנתא לאיחוד הלוואות?

בשלב הזה גם בוחנים את דירוג האשראי, ההתנהלות הבנקאית ואת האפשרות לקבל אישור עקרוני מהבנק או מגוף מימון.

3. בקשת משכנתא לאיחוד הלוואות

לאחר שהוחלט על איחוד, מגישים בקשה רשמית ל־משכנתא לאיחוד הלוואות. הבקשה כוללת:

• טפסים מזהים

• פירוט הכנסות

• דו"חות בנקאיים

• דוחות הלוואות קיימות

• נסח טאבו עדכני על הנכס (לשעבוד)

• טופס הצהרת בריאות במידת הצורך

• שמאות עדכנית לנכס

בנק יבחן את כלל הנתונים ויחשב את סכום ההלוואה המאושרת לפי שווי הנכס ויכולת ההחזר של המבקשים.

4. קבלת אישור עקרוני

במידה וכל הבדיקות תקינות, יתקבל אישור עקרוני למשכנתא מהבנק או גוף המימון. האישור כולל:

• גובה המשכנתא המאושרת

• תנאי הריביות והמסלולים

• פריסת התשלומים

• סוג הביטחונות הנדרשים

זהו מסמך חשוב שמאפשר למבקשים להתחיל בסגירת ההלוואות הישנות.

5. ביצוע שמאות ואיסוף מסמכים סופיים

לקראת החתימה, מתבצעת שמאות עדכנית לנכס שיישעבד (אם לא בוצעה קודם), וכן יש לאסוף:

• פוליסת ביטוח חיים וביטוח נכס

• אישורי סילוק הלוואות קיימות

• מסמכי שיעבוד חתומים בטאבו/רשם משכונות

• אישור מהעבודה או רואה חשבון

בשלב זה חשוב לדייק בזמנים – כדי לא לפספס את תוקף האישור.

6. חתימה על מסמכי המשכנתא

לאחר שכל הבדיקות הסתיימו, מגיעים לחתימה מול הבנק או הגוף המממן. חותמים על:

• הסכם המשכנתא

• התחייבות לרישום משכנתא

• מסמכי שיעבוד

• הוראות לביצוע התשלום להלוואות הישנות

7. סילוק ההלוואות ואיחוד התשלומים

הגוף המממן מעביר את הכסף ישירות לגופים מהם נלקחו ההלוואות – וכך סוגר את כל ההתחייבויות הקיימות.

מעכשיו, נשאר רק תשלום אחד – לפי התנאים שסוכמו, במסגרת משכנתא לאיחוד וסגירת הלוואות.

8. התחלה חדשה עם תזרים ברור

מרגע זה:

• יש רק תשלום אחד בחודש

• יש מעקב ברור אחרי מצב החשבון

• יש שקט נפשי וכלכלי

ועדיין – חשוב לא לחזור להרגלים ישנים של הוצאות לא מבוקרות. מי שמבצע איחוד הלוואות צריך גם לשנות את ההתנהלות השוטפת כדי למנוע חובות חוזרים.

למי מתאימה משכנתא לאיחוד הלוואות?

• לבעלי דירה או נכס קיים שנמצא ברשותם.

• למי שמשלם מעל 30% מההכנסה על הלוואות.

• למשפחות שמרגישות "חנוקות" מהתחייבויות חודשיות.

• למי שלא מצליח לעמוד בכל ההחזרים בזמן.

• למי שמעוניין בפריסה רחבה שתאפשר נשימה כלכלית.

גם אם קיימת משכנתא קיימת – ניתן למחזר אותה ולהוסיף את יתרת ההלוואות הנוספות אל תוך התמהיל. קוראים לזה גם משכנתא לאיחוד וסגירת הלוואות.

היתרונות של משכנתא לאיחוד הלוואות

• תשלום אחד בלבד במקום מספר תשלומים.

• ריבית נמוכה יותר – משכנתא לרוב זולה משמעותית מהלוואות צרכניות.

• פיזור לאורך זמן – אפשרות להקטנת ההחזר החודשי.

• שקיפות וניהול תקציבי פשוט – אין בלבול בין גופים שונים.

• שיפור דירוג אשראי – כאשר אין פיגורים וההחזרים סדירים.

חסרונות שכדאי להכיר

• הגדלת סך ההחזר הכולל – פריסה ל־15–25 שנים גורמת לתשלום גבוה יותר בסוף, למרות שההחזר החודשי קטן.

• שעבוד נכס – נדרשת בטוחה בדמות דירה או נכס אחר.

• תהליך בירוקרטי – איחוד הלוואות באמצעות משכנתא מחייב הערכת שמאי, רישום בטאבו ולעיתים עלויות נלוות.

• סכנה להתנהלות לא אחראית בעתיד – אם לא משנים את ההרגלים הכלכליים, תוך זמן קצר עלולים לצבור שוב חובות.

מה גובה המשכנתא לאיחוד הלוואות?

גובה המשכנתא לאיחוד הלוואות תלוי בשווי הנכס וביתרת המשכנתא הקיימת (אם יש). ברוב המקרים ניתן לקבל עד 50–70 אחוז מערך הנכס. למשל:

• שווי הנכס: 1.5 מיליון ש"ח

• משכנתא קיימת: 700,000 ש"ח

• ההפרש הפנוי: כ־350,000 ש"ח (שניתן להשתמש בו לאיחוד הלוואות)

במקרים מסוימים ניתן לפרוס לתקופות של 10–25 שנה, כך שההחזר החודשי קטן משמעותית ביחס לסך כל ההלוואות הקודמות.

מתי כדאי לבצע איחוד הלוואות?

• כשיש עומס חודשי כבד והכנסות קבועות.

• כאשר הריביות על ההלוואות הנוכחיות גבוהות מאוד.

• אם נוצר פיגור בהחזרים וכבר נפתחו תיקים בהוצאה לפועל.

• כשיש אפשרות לשעבד נכס ולקבל תנאים משופרים.

• אם רוצים לשפר את האובליגו מול הבנק ולהתנהל בצורה רגועה יותר.

מתי לא כדאי לבצע את האיחוד הלוואות?

• אם סכום ההלוואות קטן וניתן להחזיר אותן בזמן קצר.

• כשאין נכס קיים או שלא ניתן לשעבד אותו.

• אם ההחזר החודשי יגדל בעקבות השינוי.

• כאשר הרגלי הצריכה לא משתנים – והחוב יחזור להצטבר מחדש.

מי מציע משכנתא לאיחוד הלוואות?

• הבנקים למשכנתאות – הפתרון הפופולרי ביותר. כולל תנאים משתנים, קבועים, צמודים או לא צמודים.

• חברות מימון חוץ-בנקאיות – מתאימות בעיקר לבעלי דירוג אשראי נמוך או מי שלא קיבל אישור מהבנק.

• גופים ממשלתיים במקרים מיוחדים – לדוגמה, סיוע לעולים חדשים או נפגעי קורונה בשנים האחרונות.