ערבים למשכנתא – כל מה שצריך לדעת לפני שמתחייבים

ערבים למשכנתא הם חלק בלתי נפרד מהתהליך עבור רבים שמבקשים הלוואה לרכישת דירה. במקרים שבהם הבנק חושש מיכולת ההחזר של הלווים – הוא דורש לצרף ערב, שייקח על עצמו אחריות לשלם את המשכנתא במקרה של כשל. מדובר בהחלטה משמעותית, עם התחייבות משפטית וכלכלית ארוכת טווח, שלא מתאימה לכל אחד. לפני שחותמים על ערבות, או מבקשים ממישהו לשמש כערב, חשוב להבין מה זה אומר בפועל: מי יכול להיות ערב, אילו מסמכים נדרשים, מה האחריות, ואילו סיכונים קיימים.

רוצה להבין איך הבנקים באמת חושבים?

הצטרפו לקורס יועצי משכנתאות של פילת – קורס מקצועי שמעניק כלים פרקטיים להבנת תהליך האשראי, דרישות הבנקים, סוגי משכנתאות ואיך להוביל לקוחות לפתרונות שמתאימים להם בדיוק. הקורס מתאים לכל מי שמעוניין להשתלב בתחום ייעוץ המשכנתאות או להבין לעומק את ההתנהלות מול בנקים.

מה תפקידו של ערב למשכנתא?

ערב הוא אדם שחותם על התחייבות לשלם את המשכנתא במידה והלווה אינו עומד בהחזרים. ברגע שהלווה לא משלם – הבנק פונה אל הערב ודורש ממנו לשלם את החוב. הערבות נרשמת במסמכים רשמיים ומלווה במחויבות חוזית ומשפטית.

יש הבדל בין ערבות "סתם" לבין ערבות תומכת – הערב התומך עובר בדיקה כלכלית עמוקה, ממש כמו הלווה.

למה בכלל צריך ערבים למשכנתא?

כאשר אדם או זוג מגישים בקשה למשכנתא, הבנק עורך בדיקה יסודית של מצבם הכלכלי: הכנסות, יציבות תעסוקתית, התחייבויות קיימות, דירוג אשראי, אחוז מימון ועוד. אם משהו בתיק הזה אינו עומד בדרישות – כמו הכנסה נמוכה מדי, חוסר יציבות תעסוקתית, או התחייבויות גבוהות – הבנק עשוי לחשוש שהלווה לא יעמוד בהחזרים החודשיים.

בדיוק בנקודה הזו נכנסים ערבים למשכנתא. מטרת הערב היא לחזק את ביטחונות הבנק: להוסיף "רשת ביטחון" שתבטיח שההלוואה תחזור – גם אם הלווה לא יוכל לשלם.

ישנם מקרים נוספים שבהם הבנק עשוי לדרוש ערב:

• זוגות צעירים בתחילת דרכם: ללא הכנסות גבוהות או ותק בעבודה.

• עצמאים בתחילת הדרך: ללא דוחות הכנסה מספקים או היסטוריה בנקאית יציבה.

• לווים עם BDI שלילי או היסטוריית אשראי בעייתית.

• בקשות למשכנתא באחוז מימון גבוה (מעל 75%).

• מצבים בהם נכס הנרכש הוא נדל"ן להשקעה ולא למגורים – כלומר, יש יותר סיכון בעיני הבנק.

בסופו של דבר, עבור הבנק – ככל שיש יותר אחריות שמתחלקת בין יותר אנשים עם יכולת כלכלית, כך פוחת הסיכון. לכן, ערבים למשכנתא הם לעיתים קריטיים לקבלת אישור בכלל, או לקבלת תנאים טובים יותר (כמו ריבית נמוכה יותר או הארכת תקופת ההחזר).

יתרונות בצירוף ערב למשכנתא

• מאפשר קבלת משכנתא גם במצבים שהבנק מסרב על בסיס הנתונים הקיימים

• מסייע בהשגת אחוז מימון גבוה יותר

• עשוי לשפר את תנאי הריבית

• מגביר את הסיכוי לאישור מהיר

חסרונות וסיכונים לערבים

• הערב עלול להיכנס לחוב גדול אם הלווה לא עומד בתשלומים

• עלול להיפגע בדירוג האשראי שלו

• יכולתו לקחת הלוואות בעצמו נפגעת

• מחויבות שעלולה להימשך עשרות שנים

• מערכת יחסים אישית עלולה להיפגע אם ייווצרו בעיות

אילו סוגים של ערבים למשכנתא קיימים?

כשמדובר במשכנתא, הבנקים עושים הבחנה בין כמה סוגי ערבים – לכל אחד מהם מאפיינים, אחריות והשלכות שונות. חשוב להכיר את ההבדלים לפני שחותמים על מסמך ערבות:

1. ערב רגיל (ערב מוגן)

זהו הסוג הנפוץ ביותר, ולעיתים קרובות נקרא גם "ערב מוגן" על פי חוק הערבות. הערב הזה נכנס לתמונה רק כאשר מוצו כל הדרכים לגבות את החוב מהלווה – כלומר אם הלווה לא שילם והבנק כבר ניסה לממש נכסים או להשתמש בביטחונות. רק אז יפנו לערב בדרישה לתשלום.

הגנה עיקרית: לפי החוק, ערב רגיל מוגן ממצבים שבהם הבנק לא נקט בכל הצעדים האפשריים לגבייה מהלווה עצמו. זו ערבות מוגבלת יותר, ולכן מקובלת מאוד על מי שמוכן לעזור אך לא רוצה לשאת בכל הסיכון.

2. ערב תומך

ערב תומך הוא מי שנחשב חלק בלתי נפרד ממסגרת החישוב של המשכנתא – כלומר, הכנסתו נלקחת בחשבון כחלק מהיכולת להחזיר את ההלוואה. זהו לא רק "גיבוי למקרה חירום", אלא ממש שותף לתכנון הכלכלי. לרוב, הבנק ידרוש חתימה על ערבות מלאה ואפילו יכניס את הערב התומך לחוזה כצד פעיל.

שימו לב: ערב תומך חשוף הרבה יותר. הבנק יכול לפנות אליו באופן מיידי אם יש בעיה בהחזר, גם בלי למצות הליכים מול הלווה.

3. ערב משלים

זהו ערב שמצורף כדי "לסגור פער" – כלומר, הלווה לא עומד לבד בכל הדרישות, אבל חסרה רק מעט הכנסה או יציבות. הערב המשלים נדרש רק לחלק מהסכום, או מוגבל בזמן (למשל רק ל־5 השנים הראשונות). סוג כזה של ערבות נפוץ מאוד אצל זוגות צעירים שמקבלים עזרה זמנית מההורים.

4. ערב עם בטחונות נוספים

במקרים מסוימים, ערב מוכן לא רק לחתום – אלא גם לשעבד נכס נוסף או להעמיד בטחונות לטובת הבנק. זה קורה בעיקר כשנדרשת ערבות גבוהה במיוחד, או כשהבנק לא מסתפק בהכנסה בלבד. מדובר בסיכון גבוה מאוד מבחינת הערב, ולכן חשוב להבין היטב את המשמעויות.

מי יכול לשמש ערב למשכנתא?

לא כל אחד יכול לשמש ערב. הבנק בוחן את הערב באותה קפדנות שבה הוא בודק את הלווה, ולעיתים אף יותר – כי הוא למעשה מסתמך עליו כגיבוי כלכלי במקרה של כשל. כדי להיות ערב למשכנתא, יש לעמוד בכמה תנאים בסיסיים:

• גיל: בדרך כלל גיל 21 ומעלה, ובמקרים מסוימים אף 24 ומעלה. ברוב הבנקים נדרשת מגבלה של גיל מירבי (למשל, שהערב לא יגיע לגיל 75 לפני סיום תקופת ההחזר).

• תושבות: חובה להיות תושב ישראל עם תעודת זהות ישראלית.

• הכנסה יציבה: לרוב תידרש הכנסה נטו חודשית של לפחות 7,000–9,000 ש"ח, תלוי בגובה המשכנתא וההתחייבויות.

• היסטוריית אשראי תקינה: בלי פיגורים, צ'קים חוזרים או BDI שלילי.

• ללא התחייבויות כבדות: אם לערב כבר יש הלוואות או התחייבויות קיימות, הבנק יפחית את גובה ההכנסה הפנויה שהוא מחשב לצורך הערבות.

במקרים מסוימים, הבנק יכול לבקש יותר מערב אחד – במיוחד כשהמשכנתא גבוהה או כשיש לווים עם הכנסות חלקיות בלבד.

חשוב לדעת: גם הורים של לווים, אחים, ואפילו חברים טובים יכולים להיות ערבים – אבל זה חייב להתבסס על נתונים פיננסיים ולא רק על קשר אישי.

אילו מסמכים צריך לצרף לצורך הוספת ערבים למשכנתא?

כדי לצרף ערבים למשכנתא, הבנק דורש להציג סט מסמכים מלא ועדכני, שיאפשר לו לבחון את יכולתו הכלכלית של הערב. מדובר בבדיקה מקיפה מאוד – כמעט זהה לזו שנעשית ללווים עצמם. הנה רשימת המסמכים הנפוצה ביותר שהבנק יבקש:

מסמכים בסיסיים:

• צילום תעודת זהות + ספח עדכני

• אישור על מקום מגורים (לרוב תואם לרשום בספח)

הוכחות הכנסה:

• תלושי שכר אחרונים – לרוב 3 חודשים אחרונים

• אישורי שכר ממעסיק – לעיתים נדרש אישור חתום על גובה השכר והוותק

• דו"ח שנתי של מס הכנסה – במקרים של הכנסה משתנה

לעובדים עצמאיים:

• שומות מס של שנתיים־שלוש אחרונות

• דו"חות רווח והפסד חתומים על ידי רו"ח

• אישור ניכוי מס במקור ואישור על ניהול ספרים

מסמכים נוספים:

• תדפיס חשבון בנק אישי של 3–6 חודשים אחרונים

• אישורים על הלוואות או התחייבויות קיימות

• אישור זכויות בנכסים אחרים (אם יש), כולל נסח טאבו

במקרים מסוימים, אם הערב מצרף נכס כבטוחה, יתבקשו מסמכים נוספים כמו הערכת שמאי, אישור עירייה, מס רכוש ועוד.

טיפ חשוב: כדאי להגיע מוכנים עם כל המסמכים כבר מהפגישה הראשונה – זה מקצר תהליכים ומאפשר קבלת החלטה מהירה מצד הבנק.

איך מחושבת ההכנסה של ערב למשכנתא?

כדי להעריך את יכולת ההחזר של ערבים למשכנתא, הבנק לא מסתפק בשכר הברוטו, אלא בוחן את ההכנסה הפנויה – כלומר, מה שנשאר בפועל אחרי התחייבויות שוטפות. הבדיקה הזו דומה מאוד לזו שנעשית ללווים עצמם.

אלו פרמטרים נבדקים?

• גובה ההכנסה נטו – לאחר ניכויים, ביטוחים ומסים.

• קביעות בעבודה – אם הערב מועסק במשרה זמנית, הבנק עלול להפחית ממשקל ההכנסה.

• ותק תעסוקתי – ככל שהוותק ארוך יותר, כך ההכנסה נחשבת יציבה יותר.

• יחס הכנסה להתחייבויות – אם לערב יש הלוואות, משכנתאות או תשלומים קבועים, הם יופחתו מהכנסתו לצורך החישוב.

• הוצאות משפחתיות – לפעמים הבנק יתחשב במספר ילדים או בני משפחה שתלויים בערב.

לדוגמה: אדם שמרוויח 12,000 ש"ח נטו, אך משלם החזר חודשי של 4,000 ש"ח על הלוואות אחרות, ייחשב בעיני הבנק כמי שיש לו הכנסה פנויה של 8,000 ש"ח בלבד.

ומה עם הכנסות נוספות?

במקרים מסוימים, ניתן לצרף גם הכנסות נוספות: קצבאות קבועות, שכר דירה קבוע, פנסיה, או רווחים מהשקעות. עם זאת, הבנק בוחן אותן בזהירות ולעיתים ידרוש מסמכים נוספים להוכחת קביעות ההכנסה.

מה הגיל המינימלי והמקסימלי של ערב למשכנתא?

כפי שהזכרנו מקודם גם הגיל של הערב משפיע באופן משמעותי על הסיכוי שהבנק יאשר את הערבות. הסיבה פשוטה: הבנק רוצה לוודא שהערב יהיה זמין, בריא ותפקודי לאורך תקופת ההחזר – ולכן מציב תנאים ברורים.

מהו הגיל המינימלי?

ברוב הבנקים, הגיל המינימלי לכהן כערב הוא 21 שנים, ולעיתים אף 24. צעירים מתחת לגיל זה לא נחשבים בעלי יציבות כלכלית מספקת, גם אם הם עובדים ומרוויחים.

ומה לגבי הגיל המקסימלי?

הגיל המקסימלי הוא בדרך כלל 75 שנים במועד סיום המשכנתא. כלומר, אם ההלוואה היא ל־20 שנה, הערב לא יכול להיות מבוגר מגיל 55 בעת החתימה.

עם זאת, חלק מהבנקים מאפשרים חריגות מסוימות – לדוגמה, אם מדובר בפנסיונר עם הכנסה קבועה מפנסיה תקציבית, ייתכן שהבקשה תעבור בחינה פרטנית.

למה זה חשוב?

הגיל קובע את תקופת המחויבות, את היכולת לצפות להכנסה עתידית, וגם את הסיכון הרפואי. לכן, ככל שהערב מבוגר יותר – כך הבנק עשוי לבקש ביטחונות נוספים או לקצר את תקופת ההחזר.

לסיכום

ערבים למשכנתא הם חלק בלתי נפרד מתהליך קבלת ההלוואה עבור רבים בישראל. הבנק רואה בהם אמצעי להבטיח את החזר הכסף, אבל מי שנכנס לתפקיד הזה צריך להבין את כל המשמעויות. בין אם אתם ערבים או לווים – חשוב להבין לעומק את התנאים, הזכויות והסיכונים.

אם אתם שוקלים להיכנס לתחום, ללוות אנשים בקבלת החלטות פיננסיות, או סתם רוצים להבין לעומק את אחד הנושאים הכי חשובים בכלכלת הבית –
קורס יועצי משכנתאות של פילת נבנה בדיוק בשבילכם. הקורס מועבר על ידי אנשי מקצוע מהשורה הראשונה, כולל ליווי, ידע פרקטי, והכנה לעבודה מיידית בתחום.

לפרטים נוספים אודות הקורס שלנו השאירו לנו פרטים ואנחנו נחזור אליכם עם מלוא הפרטים !