סילוק משכנתא לפני מועד הפירעון בשיטה הכי טובה ומקצועית

רבים מבעלי המשכנתאות בישראל שואלים את עצמם: "האם כדאי לי לסלק את המשכנתא לפני הזמן ולחסוך בריביות?"
התשובה תלויה בגורמים כמו ריבית, יתרת הקרן, תנאי ההלוואה והמטרות הכלכליות שלכם.
במאמר הזה נפרט את כל מה שצריך לדעת – מהמשמעות של סילוק משכנתא מוקדם, דרך החישובים והעמלות ועד הדרכים לבצע את זה נכון.

רוצים להבין את עולם המשכנתאות לעומק?

לפני שנצלול לנושא, אם התחום הפיננסי מעניין אתכם ואתם רוצים לדעת איך לנתח עסקאות, לייעץ ללקוחות ולבנות קריירה יציבה ומבוקשת, אתם מוזמנים לבוא ולהתרשם מקורס יועצי המשכנתאות של פילת.
הקורס מעניק כלים פרקטיים להבנת שוק המשכנתאות, ניהול מו"מ מול בנקים, ובניית תמהילי משכנתא חכמים.
בוגרי הקורס משתלבים כיועצים עצמאיים או במוסדות פיננסיים, ומובילים את הלקוחות שלהם לחיסכון של עשרות אלפי שקלים.
הקורס מתאים גם למי שרוצה להבין טוב יותר את המשכנתא האישית שלו ולקבל החלטות חכמות.

מה זה בעצם סילוק משכנתא?

סילוק משכנתא מוקדם הוא תהליך שבו לווה מחזיר את יתרת ההלוואה לבנק לפני תום התקופה שנקבעה בחוזה.
המשמעות היא החזר מלא של הקרן שנותרה, יחד עם הריבית והעמלות שהצטברו עד למועד התשלום.
לאחר ביצוע הסילוק, מוסר השעבוד מהנכס והלווה הופך לבעלים חופשי של הדירה.

• מטרה מרכזית: להשיג חופש כלכלי מוקדם יותר ולהפחית את סך הריביות המשולמות לאורך חיי ההלוואה.
• חשוב לדעת: במקרים מסוימים, הבנק גובה עמלת פירעון מוקדם (עמלת היוון) – קנס שמטרתו לפצות על אובדן הריבית העתידית.

האם סילוק מוקדם של משכנתא באמת משתלם?

לא תמיד. ההחלטה תלויה בשילוב של כמה משתנים פיננסיים.
כדי לבדוק אם סילוק מוקדם משתלם, צריך לבחון את שלושת הפרמטרים העיקריים:

דוגמה מהשטח: לווה עם משכנתא של 800,000 ₪ בריבית 4.5% לשנת 2015, אם יסלק את ההלוואה אחרי 10 שנים, עשוי לחסוך כ־60,000 ₪ בריביות – אך אם קיימת עמלת היוון של 10,000 ₪, החיסכון בפועל יעמוד על 50,000 ₪ בלבד.

יתרונות בביצוע סילוק משכנתא

סילוק משכנתא לפני מועד הפירעון המתוכנן יכול להביא איתו מספר יתרונות:

1. חיסכון בריביות: אתם מפסיקים לשלם ריבית על יתרת השנים הנותרות.
2. שחרור מהתחייבות חודשית: המשכנתא כבר לא נוגסת בהכנסה החודשית.
3. בעלות מלאה על הנכס: הבנק מסיר את השעבוד – הנכס עובר לבעלותכם המלאה.
4. אפשרות להשקעה חדשה: ניתן להשתמש בכסף שהתפנה להשקעות מניבות.
5. שקט נפשי: תחושת ביטחון ויציבות כלכלית ארוכת טווח.

חסרונות פוטנציאלים בסילוק משכנתא מוקדם

אמנם ישנם יתרונות רבים לסילוק משכנתא, אך ישנם גם חסרונות פוטנציאליים שיש לקחת בחשבון:

1. עמלות פירעון מוקדם: לעיתים סכום הקנס גבוה ומקטין את החיסכון.
2. איבוד הטבות מס: מי שנהנה מניכויי מס בגין ריבית על משכנתא עלול להפסידם.
3. שימוש לא יעיל בהון: ייתכן שהכסף שנועד לסילוק יוכל להניב תשואה גבוהה יותר בהשקעה אחרת.
4. חוסר נזילות: ברגע שהכסף הועבר לבנק – הוא "נעול" בנכס.

תהליך סילוק המשכנתא

התהליך סילוק משכנתא כולל:

• הודעה מסודרת: יש לשלוח הודעה בכתב למלווה על כוונת לבצע סילוק משכנתא מוקדם ולבירור לגבי ההליכים והמסמכים הנדרשים.
• הבנת הסכום המדויק: נדרש להבין את סכום הפירעון המדויק מהמלווה הכולל יתרת הקרן הנותרת, ריבית שנצברה וכל העמלות הרלוונטיות.
• תשלום יתרת החוב: יש לבצע תשלום יתרת החוב למלווה, בין אם באמצעות תשלום חד פעמי או תוכנית תשלומים כפי שסוכם.

איך מתבצע תהליך סילוק המשכנתא בפועל?

סילוק משכנתא הוא תהליך שבו הלווה משלם את יתרת החוב הנותרת של המשכנתא לפני תום התקופה המתוכננת. התהליך כולל מספר שלבים עיקריים:

שלב 1 – פנייה למלווה

יש להודיע לבנק או לגוף הפיננסי על הכוונה לבצע פירעון מוקדם.

שלב 2 – קבלת פירוט יתרת החוב:

הבנק מספק "אישור לסילוק משכנתא" הכולל את יתרת הקרן, הריבית והעמלות.

שלב 3 – תשלום היתרה

אפשר לשלם בתשלום אחד או לבצע סילוק חלקי.

שלב 4 – קבלת אישור סגירה

לאחר הסילוק, הבנק מעביר מסמך המאשר את הסרת השעבוד מרשם המשכונות ומהטאבו.

כמה כסף חוסכים בסילוק משכנתא?

החיסכון בכסף כתוצאה מסילוק משכנתא תלוי במספר גורמים:

הערה חשובה: הסכומים להמחשה בלבד. בפועל, התוצאה משתנה לפי מסלול הריבית והיתרה המדויקת.

עמלות הכרוכות בהסדר משכנתא

בעת הסדרת משכנתא, הלווים עלולים להיתקל בעמלות שונות, לרבות:

1. עמלת היוון: מחושבת לפי ההפרש בין הריבית שלכם לריבית השוק בזמן הסילוק.
2. עמלת אי הודעה מוקדמת: קנס על אי מתן הודעה מראש (בד"כ 10 ימים).
3. עמלה תפעולית: תשלום קבוע על טיפול בסילוק (כ-60-150 ₪).
4. עמלת מדד: במידה והמשכנתא צמודה למדד (מתעדכן לפי המדד האחרון).

טיפ מקצועי:
במקרים מסוימים, ניתן להקטין את עמלת ההיוון אם תבצעו סילוק חלקי במספר פעימות ולא בתשלום אחד.

מה צריך לדעת לפני שמבצעים סילוק משכנתא?

לפני שתבצעו סילוק משכנתא, חשוב לשקול ולבדוק את הנקודות הבאות:

• האם קיימת עמלת פירעון מוקדם ומה גובהה?
• האם צפויות עליות ריבית במשק שיכולות להפוך את המשכנתא שלכם לזולה יותר?
• האם יש לכם השקעה חלופית עם תשואה גבוהה יותר?
• האם נותרה תקופה ארוכה או קצרה עד לסיום?

כלל אצבע:
אם נשארו פחות מ־5 שנים לסיום ההלוואה והריבית נמוכה מ־3%,
סביר שסילוק מוקדם לא ישתלם משמעותית.

כמה זמן לוקח לסלק משכנתא?

במקרים פשוטים – 3 עד 5 ימי עסקים בלבד.
אם יש שעבודים חיצוניים או עיקולים – התהליך יכול להימשך כשבועיים.
לאחר הסילוק, תקבלו אישור רשמי להסרת השעבוד, שנשלח אוטומטית לטאבו ולרשם המשכונות.

סילוק חלקי לעומת מלא – מה עדיף?

דוגמה מהשטח: אם תסלקו 200,000 ₪ מתוך משכנתא של 900,000 ₪, ההחזר החודשי יכול לרדת בכ־900 ₪, או לחלופין, ניתן לקצר את תקופת ההחזר בכ־4 שנים.

מתי כדאי לשקול סילוק מוקדם למשכנתא?

1. כאשר יש ברשותכם סכום כסף חד-פעמי (ירושה, בונוס, קרן השתלמות).
2. כאשר אתם קרובים לגיל פרישה ורוצים להקל על ההוצאות הקבועות.
3. כאשר הריבית במשק נמוכה משמעותית מהריבית בהלוואה.
4. כאשר אתם רוצים לשחרר את הנכס ממעמסה משפטית (לצורך מכירה או העברה לילדים).

אם נסכם על סילוק משכנתא

סילוק משכנתא מציע ללווים הזדמנות לזרז את פירעון המשכנתא שלהם ולהשיג חופש כלכלי. על ידי הבנת היתרונות, החסרונות ולקיחת העמלות הנלוות בחשבון, הלווים יכולים לקבל החלטות מושכלות לגבי עתידם הפיננסי ולהבין אם סילוק המשכנתא הוא ההחלטה הנכונה עבורם. אם אתם מרגישים שעולם המשכנתאות קורא לכם ומחפשים את מסלול הקריירה הבא שלכם, מסלול ההכשרה ליועצי משכנתא מבית פילת הוא ההזדמנות עבורכם. צרו איתנו קשר עוד היום ואחד מהנציגים שלנו יחזור אליכם לגבי כל הפרטים על הקורס שלנו.