נסח טאבו מול אישור זכויות – מה ההבדל ולמה זה כל כך חשוב?

כשניגשים לרכוש נכס, לקחת משכנתא או לבצע פעולה משפטית הקשורה לדירה – אחד השלבים החשובים ביותר הוא לוודא מיהו הבעלים החוקי של הנכס, מהם הזכויות הקיימות עליו, והאם יש עליו הגבלות. כאן נכנסים לתמונה שני מסמכים מרכזיים: נסח טאבו ו־אישור זכויות. למרות ששניהם עוסקים בנכסים ובבעלות, הם לא אותו דבר – ולכל אחד מהם יש תפקיד אחר בתהליך.

רוצים להבין את התחום לעומק ואפילו לעזור לאחרים בו?

לפני שאנחנו ממשיכים בנושא, אם עולם המשכנתאות, הנדל"ן והפיננסים מעניין אתכם – קורס יועצי משכנתאות של פילת יכול להיות בדיוק מה שאתם מחפשים. הקורס מקנה כלים פרקטיים וידע אמיתי לעבודה בשטח, מועבר על ידי מרצים בכירים ומאפשר גם פרקטיקום מעשי, גישה מלאה לתכנים ותעודת סיום מוכרת מטעם SMART והמכון לאינטגרציה של אוניברסיטת בר אילן. זהו מסלול מצוין לקריירה יציבה, רלוונטית ומבוקשת.

מהו נסח טאבו ולמה אי אפשר בלעדיו?

נסח טאבו הוא אחד המסמכים הכי חשובים בעולם הנדל"ן – בין אם אתם קונים דירה, מוכרים, לוקחים משכנתא או רק בודקים נכס להשקעה. מדובר במסמך רשמי שמונפק על ידי לשכת רישום המקרקעין (המכונה גם בשם "הטאבו"), ותפקידו להציג את המצב המשפטי העדכני של הנכס.

אפשר לחשוב על נסח טאבו כעל תעודת הזהות המשפטית של הדירה או הקרקע. בדיוק כמו שתעודת זהות מספרת מי אתם, איפה נולדתם ומה הסטטוס שלכם – גם נסח טאבו מספר מיהו הבעלים, מה מצב הנכס, והאם יש עליו התחייבויות או מגבלות.

מה תמצאו בתוך נסח טאבו?

• שם הבעלים הרשומים – כולל כל בעלי הזכויות בנכס והחלק היחסי של כל אחד מהם (אם יש שותפים).
• גוש, חלקה ותת-חלקה – המספרים הגיאוגרפיים שמזהים את מיקום הנכס בצורה מדויקת.
• הערות אזהרה – כמו התחייבות להעברת זכויות לקונה אחר, הליך משפטי תלוי ועומד או כל מגבלה על ביצוע עסקה.
• משכנתאות ושעבודים – אם יש לבנק או לגוף אחר זכות על הנכס בגלל הלוואה
• זיקות ושימושים – לדוגמה: האם קיימת זכות מעבר לשכן? חניה בטאבו? שטח משותף?
• שינויים משפטיים – כל שינוי שנעשה בזכויות, כמו הורשה, מתנה, העברת בעלות וכד'.

נסח טאבו מעודכן הוא המקור הרשמי והמחייב מבחינת המדינה. כאשר יש ספק או מחלוקת – זהו המסמך שמכריע.

איך מוציאים נסח טאבו?

ניתן להוציא נסח טאבו דרך האתר של משרד המשפטים תמורת תשלום סמלי. כל מה שצריך הוא לדעת את פרטי הנכס: גוש, חלקה ותת-חלקה. במקרים שבהם אין לכם את הפרטים – עורך דין, שמאי או יועץ משכנתאות יוכלו לעזור באיתור.

למה כל כך חשוב לבדוק נסח טאבו לפני רכישת נכס?

• כדי לוודא שמי שמוכר לכם את הדירה הוא אכן הבעלים החוקי
• כדי לבדוק שאין עיקולים, משכנתאות או התחייבויות צד ג'
• כדי למנוע תקלות בהעברת בעלות, בעיות משפטיות או ביטול עסקה

בקיצור – זה הבסיס המשפטי שעליו מתבצעת כל עסקת נדל"ן בישראל. גם אם הדירה נראית מהממת, וגם אם המחיר מפתה – אל תעשו שום צעד בלי לבדוק קודם את הנסח.

*למידע נוסף על מה זה טאבו קראו את המדריך הבא »

מהו אישור זכויות?

אישור זכויות הוא מסמך מקביל, אך אינו מופק על ידי לשכת הטאבו. הוא ניתן על ידי גוף אחר שמנהל את הקרקע – למשל:

• רשות מקרקעי ישראל (רמ"י)
• חברה משכנת (כמו עמידר או חברות קבלניות)
• עמותות, אגודות שיתופיות וכד'

אישור זכויות רלוונטי במקרים שבהם הנכס אינו רשום עדיין בטאבו, כמו במתחמים חדשים שנמצאים עדיין בשלבי רישום. גם באישור כזה יופיעו פרטי הבעלות, זכויות השימוש והאם יש מגבלות כמו משכנתא או התחייבות לרישום עתידי.

אז מה ההבדל בין נסח טאבו לאישור זכויות?

ההבדל המרכזי בין שני המסמכים נעוץ במקור ההנפקה ובמצב הרישום של הנכס. נסח טאבו מונפק על ידי לשכת רישום המקרקעין ומתאים לנכסים שכבר רשומים בטאבו. מדובר במסמך משפטי מחייב על פי חוק, והוא משמש כאסמכתא הרשמית לבעלות וזכויות בנכס. משתמשים בו ברוב עסקאות הנדל"ן, במשכנתאות, ברישום הערות ובבדיקת זכויות לפני קנייה או מכירה.

לעומת זאת, אישור זכויות מונפק על ידי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), חברות משכנות או גופים מנהלים אחרים, ומשמש בעיקר עבור נכסים שעוד לא נרשמו בטאבו, כמו דירות בפרויקטים חדשים, קרקעות של המדינה או נכסים שנמצאים בתהליך רישום.

בעוד שנסח טאבו הוא מסמך מחייב וקובע מבחינה משפטית, אישור זכויות נחשב לאישור זמני, המשקף את מצב הזכויות כפי שמנוהל אצל הגוף המנהל – עד שהרישום יועבר לטאבו.

בקצרה:

• אם הנכס כבר רשום בטאבו – תעבדו עם נסח טאבו.
• אם הנכס עדיין לא רשום – תידרשו להציג אישור זכויות במקום.

שני המסמכים חשובים – אך כל אחד רלוונטי לשלב אחר בתהליך הרכישה והרישום.

מתי צריך נסח טאבו ומתי אישור זכויות?

אם אתם רוכשים דירה ישנה או דירה רשומה – תידרשו להציג נסח טאבו מעודכן.

אם אתם רוכשים דירה חדשה מקבלן, פרויקט בהתחדשות עירונית, או קרקע שעדיין מנוהלת ע״י רמ"י – תצטרכו אישור זכויות.

גם בעת לקיחת משכנתא, הבנק ידרוש את אחד המסמכים, בהתאם לשלב שבו נמצא הנכס ברישום.

למה חשוב לבדוק את המסמכים האלה?

✔ כדי לוודא שמי שמוכר את הדירה הוא הבעלים החוקי

✔ כדי לדעת אם יש עיקולים, משכנתאות או זכויות של צד שלישי

✔ כדי לוודא שאין מגבלות או בעיות משפטיות

✔ כדי להימנע מתביעות, הפתעות או עיכובים בהעברת בעלות

אל תוותרו על הבדיקה

נסח טאבו ואישור זכויות אולי נשמעים כמו עניין טכני, אבל הם קריטיים לכל מי שרוכש נכס או לוקח משכנתא. הם מספקים תמונה מדויקת על הבעלות, הזכויות, ההתחייבויות וכל מה שחשוב לדעת לפני שמעבירים סכומי כסף גדולים.

אם אתם רוצים להבין יותר לעומק את עולם המשכנתאות והנדל"ן, להכיר את המסמכים, ההליכים והאותיות הקטנות – ולסייע גם לאחרים לעשות את זה נכון – קורס יועצי משכנתאות של פילת הוא המקום הנכון להתחיל בו. הקורס כולל גם ידע משפטי, גם תרגול בשטח, וגם תעודה שמובילה לעיסוק אמיתי בתחום מבוקש ומתפתח.