משכנתא לאיחוד הלוואות כנגד שעבוד נכס קיים לטובת משכנתא – איך זה עובד ולמי זה מתאים?

הרבה אנשים בישראל לא קורסים בגלל חוב אחד גדול.
הם קורסים בגלל הרבה חובות קטנים: הלוואה מהבנק, הלוואה מחברת אשראי, מינוס, תשלומים שלא נגמרים.
בדיוק בנקודה הזו נכנס הפתרון שנקרא משכנתא לאיחוד הלוואות כנגד שעבוד נכס.

במאמר הזה נסביר מה המשמעות של שעבוד נכס קיים, אילו נכסים אפשר לשעבד, דרך מי עושים את זה בפועל, מהם היתרונות וגם מתי כדאי לעצור ולחשוב פעמיים.

המאמר נכתב על-ידי צוות מכון פילת, העוסק בהכשרה וליווי מקצועי בתחום המשכנתאות והייעוץ הפיננסי בישראל.

אז מה זה בעצם שעבוד נכס קיים לטובת משכנתא?

שעבוד נכס קיים לטובת משכנתא הוא מצב שבו בעל נכס משתמש בדירה או בבית שכבר בבעלותו כבטוחה לקבלת הלוואה חדשה.
במקום לקחת עוד הלוואה יקרה, הוא "מנצל" את שווי הנכס כדי לקבל מימון בתנאים טובים יותר.

בפועל, הבנק רושם משכנתא על הנכס גם אם הוא כבר משולם, ובתמורה מעניק סכום כסף שנועד לרוב לאיחוד הלוואות קיימות.

במילים פשוטות:
יש לכם נכס? אתם יכולים להשתמש בו כדי להחליף הרבה חובות יקרים בחוב אחד, מסודר וזול יותר.

למה בכלל צריך לאחד הלוואות באמצעות משכנתא?

התשובה הקצרה: ריבית ותזרים.
התשובה הארוכה: רוב ההלוואות הצרכניות בישראל ניתנות בריביות גבוהות משמעותית ממשכנתא.

לפי פרקטיקה מקובלת בשוק הישראלי:

• הלוואות בנקאיות רגילות נושאות ריבית של 7%-12%
• הלוואות חוץ-בנקאיות עשויות להגיע גם ל־15% ומעלה

משכנתא, לעומת זאת, נעה לרוב בטווח נמוך בהרבה (בהתאם לפרופיל הלווה)

כשמאחדים הכול למסגרת אחת, לא רק שהריבית יורדת, גם החיים נהיים פשוטים יותר.

אילו סוגי נכסים ניתן לשעבד כנגד משכנתא?

לא כל נכס מתאים, אבל האפשרויות רחבות ממה שרוב האנשים חושבים.

1. דירת מגורים בבעלות מלאה: זה המצב הנפוץ והפשוט ביותר. הנכס רשום בטאבו, ללא שעבודים כבדים והבנק יודע לעבוד.
2. בית פרטי או קוטג’: אפשרי, בכפוף לשמאות עדכנית ולבדיקת רישום תקין.
3. דירה להשקעה: גם נכס שאינו משמש למגורים בפועל יכול לשמש כבטוחה.
4. נכס בירושה: אפשרי, בתנאי שהרישום הוסדר והנכס עבר לבעלות מלאה.

הקביעה אילו נכסים ניתן לשעבד מבוססת על מדיניות האשראי של הבנקים בישראל, בשילוב עם דיני הקניין והרישום הנהוגים במדינה.
לכן, נכסים שאינם רשומים באופן מלא או מסודר נחשבים בעייתיים לצורך שעבוד, כגון:

• קרקעות לא מוסדרות
• נכסים ללא רישום בטאבו
• נכסים עם בעיות בעלות או ריבוי זכויות

במקרים כאלה, הבנקים לרוב ימנעו משעבוד הנכס או ידרשו הסדרה מלאה לפני אישור משכנתא.

דרך מי ניתן לשעבד נכס כנגד משכנתא?

1. בנקים מסחריים

זה הערוץ המרכזי והנפוץ.

• היתרון: ריביות נמוכות ורגולציה ברורה.
• החיסרון: תהליך איטי ולעיתים שמרני.

2. גופים חוץ-בנקאיים

חברות אשראי וחברות מימון מציעות גם הן פתרונות של משכנתא כנגד נכס.
הריביות לרוב גבוהות יותר, אבל הגמישות גבוהה.

3. שילוב בין גופים

במקרים מסוימים, מתחילים בבנק  ומשלימים בגוף חוץ-בנקאי.

כאן כבר צריך לדעת בדיוק מה עושים, טעות קטנה יכולה לעלות ביוקר.

איך זה עובד בפועל? שלב אחרי שלב

1. שלב ראשון: מיפוי החובות: רושמים את כל ההלוואות, המינוסים וההתחייבויות. בלי הנחות.
2. שלב שני: בדיקת שווי הנכס: שמאי בתחום המשכנתאות קובע כמה באמת שווה הנכס כיום – לא לפי תחושת בטן.
3. שלב שלישי: בדיקת אחוז מימון אפשרי: לפי הנחיות בנק ישראל, לרוב ניתן להגיע עד 50%-60% משווי נכס קיים (תלוי אם יש עליו משכנתא קיימת).
4. שלב רביעי: אישור עקרוני למשכנתא וחתימה: לאחר אישור, נרשמת משכנתא חדשה, וההלוואות הישנות נסגרות.

חשוב לדעת: הכסף לא תמיד עובר "ליד". במקרים רבים הוא מוזרם ישירות לסגירת החובות.

יתרונות מרכזיים של משכנתא לאיחוד הלוואות

• ירידה חדה בריבית: זה היתרון הכלכלי הברור ביותר.
• החזר חודשי נמוך : פריסה ארוכה מאפשרת נשימה.
• סדר ושליטה: הלוואה אחת, תשלום אחד, תאריך אחד.
• הפחתת לחץ נפשי: פחות טלפונים, פחות התראות, פחות פחד.

ובפעם אחת בלבד נזכיר במפורש:
זהו למעשה פתרון של הלוואה כנגד שעבוד נכס, שנעשה במסגרת משכנתאית ולא צרכנית.

אבל רגע – יש גם חסרונות שצריך להכיר

• הארכת תקופת החוב: אמנם ההחזר יורד, אך משלמים לאורך זמן רב יותר.
• סיכון לנכס: אי עמידה בהחזרים עלולה לסכן נכס קיים – לא רק תזרים.
• לא פתרון להרגלים: מי שמאחד הלוואות ולא משנה התנהלות יחזור לאותה נקודה.

זו נקודה קריטית, ולא מדברים עליה מספיק.

למי הפתרון הזה כן מתאים?

• למי שיש נכס בבעלותו
• למי שמרגיש "חנוק" מריבוי החזרים
• למי שרוצה סדר ויציבות
• למי שמוכן לעצור ולשנות התנהלות

ולמי זה פחות מתאים?
למי שמחפש פלסטר זמני בלי שינוי אמיתי.