מס רכישה משפרי דיור: מה צריך לדעת?

שוק הנדל"ן בישראל הוא תחום דינמי ומתפתח, ואחד הנושאים שגורמים לאנשים רבים בלבול הוא מס רכישה – ובמיוחד כשמדובר במשפרי דיור. אנשים שמוכרים דירה אחת ורוכשים אחרת, לא תמיד מבינים אם הם זכאים להקלות במס רכישה, מתי נחשב אדם למשפר דיור, ואיך מחשבים את המס. במאמר הבא נפרק את הנושא בצורה פשוטה ונגישה.

רוצים לייעץ בתחום ולהוביל אחרים? זה הזמן ללמוד מקצוע נדרש

לפני שאנחנו ממשיכים לדבר על מס רכישה אם התחום משכנתאות מעניין אתכם, ואתם רוצים לדעת איך להנחות אנשים בצורה נכונה בתהליכי רכישת דירה, להבין את החוקים, המסים, והאפשרויות – קורס יועץ משכנתאות של פילת הוא המקום להתחיל בו. זהו קורס מעשי וממוקד, המאפשר לבוגרים להשתלב בשוק במהירות ולהפוך לאנשי מקצוע מבוקשים. למידע נוסף אודות הקורס שלנו – פשוט חפשו את הקורס באתר של פילת והתחילו קריירה חדשה.

מהו מס רכישה?

מס רכישה הוא תשלום חובה לרשות המסים שמוטל על כל רוכש.ת נכס בישראל, בין אם מדובר בדירה, מגרש או כל סוג אחר של נדל"ן. גובה המס משתנה בהתאם לשווי הנכס, כמות הדירות שבבעלות הרוכש.ת, וסטטוס אישי כמו נכות או אזרחות.

החוק קובע מדרגות מס שונות – כאשר מי שרוכש.ת דירה ראשונה זכאי.ת להקלות מסוימות, ולעומת זאת, רוכש.ת של דירה נוספת יידרש.תידרש לשלם שיעור גבוה יותר.

מי נחשב למשפר דיור?

משפרי דיור הם אנשים שכבר יש בבעלותם דירה אחת, אך הם מוכרים אותה ורוכשים דירה אחרת לצורך מגורים. למשל: משפחה שגרה בדירת 3 חדרים ומחליטה לעבור לדירת 5 חדרים. הם אינם משקיעים בנדל"ן, אלא משפרים את תנאי המגורים.

כדי להיות זכאים להטבות מס שמיועדות למס רכישה משפרי דיור, חייבים לעמוד בתנאים:

• יש ברשותכם דירה אחת בלבד בעת רכישת הדירה החדשה.

• תתחייבו למכור את הדירה הקודמת תוך 24 חודשים (או 18 חודשים במקרים מסוימים).

• אין לכם דירה נוספת בבעלותכם.

איך מחושב מס רכישה משפרי דיור?

כאשר רוכשים דירה חדשה לפני שמכרו את הדירה הישנה, רשות המסים מתייחסת לרוכש.ת כאילו יש לו.ה שתי דירות – ולכן תחילה מחשבים את מס הרכישה כמו על דירה שנייה. זה אומר מדרגות מס גבוהות יותר (כיום: החל מ־8%).

אבל – אם הדירה הקודמת נמכרת תוך פרק הזמן החוקי, ניתן להגיש בקשה להחזר מס רכישה וליהנות ממדרגות המס של דירה יחידה – מה שיכול לחסוך עשרות אלפי שקלים.

דוגמה:

אם רכשתם דירה חדשה ב־2 מיליון ₪ ויש לכם עדיין דירה ישנה, תשלמו מס לפי מדרגות "דירה שנייה". אבל אם תעמדו בתנאים ותמכרו את הדירה הישנה תוך 24 חודשים, תוכלו להגיש בקשה להחזר מס וליהנות ממדרגות מס של דירה יחידה (שעשויות להתחיל באפס שקלים ולעלות בהדרגה).

מדרגות מס רכישה משפרי דיור – נכון ל־2025

המס מחושב לפי מדרגות שמתעדכנות מדי שנה. נכון ל־2025, אלה מדרגות המס לרוכש.ת דירה יחידה (שיחולו לאחר מכירת הדירה הקודמת):

• על חלק השווי עד 1,960,000 ש"ח – פטור ממס

• על חלק השווי שבין 1,960,001 ש"ח ועד 2,330,000 ש"ח – 3.5%

• מ־2,330,001 ש"ח ועד 5,000,000 ש"ח – 5%

• מ־5,000,001 ש"ח ועד 18,000,000 ש"ח – 8%

• מעל 18,000,000 ש"ח – 10%

אם לא תמכרו את הדירה בזמן – תשלמו לפי מדרגות לדירה שנייה: המס מתחיל ב־8% ומטפס.

איך מגישים בקשה להחזר מס רכישה?

תהליך הגשת הבקשה פשוט יחסית:

1. מוכרים את הדירה הישנה בזמן הקבוע בחוק.

2. פונים למשרד מיסוי מקרקעין הקרוב, בצירוף טופס בקשה מסודר.

3. מצרפים מסמכים רלוונטיים: חוזים, אישור תשלום המס, נסח טאבו, ואישור מכירת הדירה.

4. מקבלים החזר לחשבון הבנק, לרוב תוך כמה חודשים.

חשוב לשמור את כל המסמכים מהתהליך כדי למנוע עיכובים או סירוב.

מה צריך לדעת לפני שמשפרים דיור?

1. תכנון נכון של זמנים: חשוב מאוד לתכנן את לוחות הזמנים של המכירה והרכישה, כדי לא לחרוג מהתקופה שמאפשרת לכם לקבל את החזר מס הרכישה.

2. ליווי מקצועי: יועץ.ת משכנתאות מנוסה יכול.ה לחסוך לכם הרבה כסף ולעזור לכם להבין איך להתמודד עם מס רכישה משפרי דיור.

3. אפשרות לתשלום המס בפריסה: במקרים מסוימים ניתן לפרוס את תשלום מס הרכישה לתשלומים. כדאי לבדוק זאת מול רשות המסים או עם יועץ.ת מתאים.ה.

מתי לא תיחשבו כמשפרי דיור?

אם ברשותכם יותר מדירה אחת, או אם עברתם את פרק הזמן המותר למכירת הדירה הקודמת – לא תיחשבו כמשפרי דיור, ולא תוכלו לקבל החזר. גם אם הדירה הישנה נרכשה לצורך השקעה ולא למגורים בפועל, ייתכן שלא תיהנו מההטבות.

מס רכישה משפרי דיור – סיכום קצר