החזר הון עצמי הוא תהליך פיננסי שמאפשר לבעל נכס לקבל בחזרה חלק מהכסף שהשקיע ברכישת הדירה או הנכס, באמצעות הגדלת המשכנתא הקיימת. מדובר בכלי שמנוצל פעמים רבות לצרכים שונים – החל מהשקעה בעסק, שיפוץ, רכישת רכב ועד סגירת הלוואות יקרות אחרות.
אבל לפני שנכנסים לפרטים, חשוב להבין את האפשרויות, התנאים, והמגבלות.
רוצים להבין את כל המסלולים? ללמוד לעומק את עולם המשכנתאות?
קורס יועצי משכנתאות של פילת מעניק את כל הכלים שצריך כדי להפוך למומחים בתחום – מא’ ועד ת’: איך בונים תיק משכנתא נכון, איך מציגים תמהיל ללקוח, איך להבין את דרישות הבנקים, ואיך ללוות לקוחות, גם במקרים מורכבים כמו החזר הון עצמי.
למידע נוסף על הקורס וההרשמה השאירו לנו פרטים ונחזור אליכם בהקדם!
מה זה בעצם החזר הון עצמי?
החזר הון עצמי הוא תהליך שבו הבנק מאפשר להגדיל את המשכנתא, בהתאם לערך הנוכחי של הנכס, ולהעביר ללקוח את הפער ככסף לחשבון הבנק. כלומר, לקחת שוב הלוואה מגובה בנכס שכבר נרכש, ולמעשה "לשלוף" כסף מתוך הדירה.
לדוגמה: אם רכשתם דירה ב־1.5 מיליון ש״ח, השקעתם בה הון עצמי של 600,000 ש"ח, וכיום היא שווה 2 מיליון ש"ח, ניתן לבקש החזר הון עצמי של חלק מהפער הזה, כל עוד עומדים בתנאים.
מהם התנאים הנדרשים להחזר הון עצמי?
- שיעור מימון סביר – לפי הוראות בנק ישראל, שיעור ההלוואה לאחר ההחזר לא יכול לעלות על 50% מערך הנכס (בשוק החופשי).
- יכולת החזר מוכחת – הבנק ידרוש הצגת הכנסות עדכניות, בדיקות אשראי, ותכנון החזרים חודשי.
- שיעבוד הנכס – הנכס צריך להיות רשום על שמכם ומאפשר לשעבד אותו מחדש או להרחיב את המשכנתא הקיימת.
- בדיקות שמאי – הבנק יבקש שמאות עדכנית שתאשר את ערך הנכס הנוכחי בשוק.
על פי נתוני בנק ישראל (2024), כ-6.7% מבקשות המשכנתא כללו מרכיב של החזר הון עצמי, במיוחד בקרב בעלי דירות באזור המרכז שהנכס שלהם עלה בערכו.
למה צריך בכלל החזר הון עצמי?
זה מאפשר שימוש חכם בנכס שלכם, בלי למכור אותו. ישנם לא מעט מקרים שבהם נדרש סכום גדול:
- שיפוץ מהותי של הבית
- השקעה בעסק חדש או קיים
- עזרה לילדים ברכישת דירה
- סגירת הלוואות יקרות בריבית גבוהה
במקום לקחת הלוואה צרכנית רגילה, ניתן להשתמש בנכס הקיים וליהנות מריבית נמוכה משמעותית (משכנתאית).
מתי כדאי לשקול החזר הון עצמי?
- כשהנכס עלה משמעותית בערכו (למשל, אחרי שדרוג אזורי, פינוי-בינוי וכו’)
- כשיש צורך דחוף בהון זמין
- כאשר תנאי הריבית נוחים ומאפשרים החזר משתלם
- כשיש ריבוי הלוואות קטנות שפוגעות בניהול החודשי
אבל – חשוב לזכור: זהו לא כסף "חינמי". מדובר בהלוואה חדשה, לכל דבר.
מתי לא מומלץ לבצע החזר הון עצמי?
- אם יש חוסר יציבות תעסוקתית
- אם החזר חודשי גבוה עלול להכביד על התקציב המשפחתי
- כאשר הנכס ממושכן ברמה גבוהה כבר כיום
- אם יש סיכון לירידת ערך עתידית בנכס
טיפ חשוב: תמיד לבצע השוואת תמהילים מול יועץ מוסמך לפני מהלך כזה, ולעיתים עדיף לפרוס מחדש את המשכנתא הקיימת במקום להוסיף החזר נוסף.
באיזה שלב מגישים את הבקשה?
אין חובה להמתין שנים, ניתן להגיש בקשת החזר הון עצמי גם כשנה-שנתיים אחרי רכישת הנכס, כל עוד הוא עלה בערכו. עם זאת, כדאי להמתין לפחות שנה, כדי שיהיה שינוי ממשי בשווי.
השלבים כוללים:
- פנייה לבנק עם בקשה מסודרת
- הגשת מסמכים אישיים והצהרות הון
- שמאות עדכנית לנכס
- אישור בנק וליווי עו"ד/נוטריון במידת הצורך
שאלות ותשובות
הבנק מאשר לרוב עד 50% מערך הנכס (פחות המשכנתא הקיימת). כלומר, אם יש יתרת משכנתא של 700,000 ש"ח על נכס ששווה 2 מיליון, ניתן לבקש תוספת של עד 300,000 ש"ח.
לא תמיד. במקרים פשוטים הבנק מטפל בכך לבד. אבל אם נדרש רישום חדש בטאבו או שינוי בבעלות, תידרשו לעורך דין.
כן. בדרך כלל הבנק יבקש לדעת האם מדובר בהשקעה, שיפוץ, או מטרה אחרת.
בין שבועיים לחודשיים, תלוי בבנק, בזמינות השמאי ובמסמכים.
כן. פשוט מדובר בהרחבה של המשכנתא הקיימת.
רוצים להתמקצע בתחום?
אם התחום משכנתאות מעניין אתכם, ויש לכם תשוקה למספרים, ניהול תקציבים וייעוץ למשפחות, קורס יועצי משכנתאות של פילת הוא בדיוק המקום להתחיל בו.
תלמדו איך מייעצים, איך משיגים אישורים, איך בונים תמהיל, ואיך באמת עושים הבדל אמיתי באנשים.
הקורס כולל גם ליווי מעשי, סדנאות וסימולציות מהשטח.
לסיכום
החזר הון עצמי הוא מהלך שיכול לפתוח הרבה דלתות, אבל דורש תכנון, מחשבה, ובדיקה מדוקדקת. אם אתם שוקלים את הצעד הזה, אל תעשו אותו לבד. בדקו מול יועץ, הבינו את התמונה המלאה, ורק אז תקבלו החלטה.
רוצים לדעת יותר? חפשו מידע על הקורס משכנתאות של פילת או השאירו לנו פרטים ותתחילו להשפיע באמת.