לקיחת משכנתא היא אחת ההחלטות הכלכליות החשובות ביותר בחיים. מדובר בהתחייבות לטווח ארוך, שיכולה להימשך גם 30 שנה ויותר – ולכן כדאי לבחור נכון. אחת השאלות הראשונות שמעסיקה כל רוכש דירה היא: באיזה בנק הכי משתלם לקחת משכנתא? האם יש בנק "טוב יותר" או שצריך פשוט ללכת עם ההצעה הראשונה שמקבלים? במאמר הזה נסקור את השיקולים המרכזיים בבחירת הבנק למשכנתא, נבין מהם ההבדלים בין ההצעות ואיך בודקים מה באמת נכון לנו.
רוצים להיכנס לעולם המשכנתאות מהצד המקצועי?
קורס יועצי משכנתאות של פילת מציע תוכנית הכשרה ייחודית שמחברת בין ידע מקצועי לעבודה אמיתית בשטח. הקורס מועבר על ידי מרצים מובילים מהתחום, כולל רואי חשבון, כלכלנים ואנשי מקצוע מנוסים, וכולל גם פרקטיקום מעשי ותעודת סיום של SMART והמכון לאינטגרציה באוניברסיטת בר אילן. אם אתם רוצים לרכוש מקצוע מבוקש, להבין לעומק את עולם ההלוואות והמשכנתאות, ולהיות אלה שמסייעים לאנשים לקבל את ההחלטה הכי חשובה בחיים שלהם – זו ההזדמנות שלכם.
למה בכלל יש הבדלים בין הבנקים?
למרות שכל הבנקים כפופים לרגולציה של בנק ישראל, כל בנק פועל בצורה מעט שונה. יש בנקים שיותר "גמישים" במו"מ, יש כאלה שמציעים מסלולים ייחודיים, ויש בנקים שמומחים דווקא במשכנתאות לצעירים, לעצמאיים או למקרים מורכבים. לכן חשוב להבין שאין בנק אחד שהוא תמיד הכי זול – הבחירה בבנק תלויה בכם, בפרופיל שלכם וביכולת שלכם לנהל מו"מ חכם.
השוואת ריביות – זה רק חלק מהתמונה
ריבית נמוכה זה חשוב, אבל זה לא הכל. בנק יכול להציע ריבית נמוכה במסלול אחד, אך ריבית גבוהה במסלול אחר. לפעמים בנק עם ריבית מעט גבוהה יותר מציע תנאים גמישים יותר, אפשרויות פריסה טובות יותר, או שירות אישי שמקל על התהליך. לכן, ההסתכלות צריכה להיות כוללת: סכום המשכנתא, תקופת ההחזר, מסלולים משולבים, אפשרות לפירעון מוקדם, קנסות, ביטוחים נלווים ועוד.
באיזה בנק כדאי להתחיל לבדוק?
רוב היועצים ממליצים לבדוק לפחות 3 בנקים. הבנקים הגדולים כמו מזרחי טפחות, בנק הפועלים, בנק לאומי ודיסקונט הם נקודת פתיחה טובה, אך כדאי לבדוק גם בנקים קטנים יותר – כמו הבנק הבינלאומי, בנק ירושלים ואפילו גופים חוץ בנקאיים הפועלים באישור משרד האוצר. בכל מקרה, לא מומלץ להסתפק בהצעה אחת – כל בנק בוחן אתכם אחרת, והתוצאה עשויה להשתנות.
מה משפיע על התנאים שתקבלו?
- גובה ההכנסה שלכם והאם אתם שכירים או עצמאיים
- כמה הון עצמי הבאתם לעסקה
- סוג הנכס שאתם רוכשים (יד שנייה, דירה מקבלן, נכס להשקעה)
- מיקום הנכס
- היסטוריית אשראי והתחייבויות קיימות
איך לנהל נכון משא ומתן מול הבנק למשכנתא?
משא ומתן עם הבנק על תנאי המשכנתא הוא לא "שיחת חולין" – זו הזדמנות אמיתית לחסוך עשרות אלפי שקלים. בניגוד למה שחושבים, אתם לא חייבים לקבל את ההצעה הראשונה שניתנת לכם. הבנקים מציעים תנאים שונים לאנשים שונים, ויש לכם יותר כוח ממה שנדמה לכם. הנה איך לגשת לזה נכון:
הגיעו מוכנים
לפני שאתם בכלל יושבים מול נציג הבנק, למדו את מושגי היסוד: מה ההבדל בין ריבית קבועה לריבית משתנה? מה זה פריים, צמוד מדד, קל"צ? כשאתם מבינים את האפשרויות – קל יותר לזהות מה באמת מתאים לכם. הכנה מוקדמת תעזור לכם לשאול את השאלות הנכונות ולהבין מתי מציעים לכם עסקה טובה ומתי לא.
אל תתביישו להתמקח
משכנתא היא מוצר לכל דבר – וכמו שלא קונים רכב בלי להשוות מחירים, גם כאן לא מקבלים את ההצעה "כמו שהיא". לפעמים שינוי של עשירית אחוז בריבית חוסך עשרות אלפי שקלים לאורך חיי ההלוואה. הבנקים יודעים להתגמש – במיוחד אם אתם מראים להם שיש לכם הצעות טובות מבנקים אחרים.
בקשו כל הצעה בכתב והשוו במסודר
אל תסתפקו בדיבורים. בקשו לקבל הצעה מפורטת בכתב מכל בנק – כולל גובה הריבית בכל מסלול, תקופות ההחזר, עמלות נלוות, דרישות לביטוחים ועוד. שימו את כל ההצעות אחת מול השנייה והשוו. לפעמים בנק עם ריבית מעט גבוהה יותר מציע תנאים נוחים יותר מבחינת פריסה או אפשרות לפירעון מוקדם.
זכרו: השירות חשוב לא פחות מהתנאים
המשכנתא שלכם תלווה אתכם שנים רבות. לכן חשוב לא רק לבדוק מספרים, אלא גם להרגיש בנוח מול הצוות בבנק. זמינות, יחס אישי, יכולת להגיע לנציג כשצריך – אלה דברים שלא פחות חשובים מהריבית עצמה.
שאלות שחובה לשאול את הבנק לפני שחותמים על המשכנתא
אל תתביישו – תפקידכם לשאול, ותפקיד הבנק לענות. הנה שאלות שיכולות לחסוך לכם הפתעות לא נעימות בהמשך:
- האם ניתן לפרוע את ההלוואה מוקדם ללא קנס?
חשוב להבין אם תוכלו להחזיר חלק מהמשכנתא או את כולה בהמשך הדרך – בלי לשלם עמלות מיותרות. - מה קורה אם ארצה לשנות מסלול בעתיד?
בדקו אם קיימת גמישות לעבור בין מסלולים, ומה העלות הכרוכה בכך. - האם יש עלויות נוספות חוץ מהריבית?
לדוגמה: עמלות פתיחת תיק, שמאות, ייעוץ, רישום בטאבו ועוד. חשוב לדעת את התמונה המלאה. - האם חובה לרכוש ביטוחים דרך הבנק?
ברוב המקרים נדרשים ביטוח חיים וביטוח מבנה. כדאי לבדוק אם ניתן לרכוש אותם מגורמים חיצוניים בעלות נמוכה יותר. - מה קורה אם אני נקלע לקושי זמני בתשלומים?
האם הבנק מאפשר דחייה של תשלומים? מחזור? שינוי בתנאי ההחזר? הכנה מראש לתרחישים כאלה תיתן לכם שקט נפשי.
שאלות נפוצות ששואלים אותנו תמיד
לא. מה שטוב למישהו אחר לא בהכרח טוב לכם. לכל בנק יש מדיניות שונה, וחשוב להתאים את המשכנתא לפרופיל האישי שלכם.
ברוב המקרים – כן. יועץ פרטי לא תלוי בבנק, ועשוי לחסוך לכם סכומים ניכרים לאורך השנים.
בהחלט. אחת הדרכים להוריד ריביות ולקבל תנאים טובים יותר היא להציג לבנק הצעות מתחרות.
בדרך כלל בין שבוע לשבועיים, אבל זה תלוי בזמינות המסמכים ובמורכבות התיק.
ריבית קבועה לא משתנה לאורך כל התקופה. משתנה – יכולה לעלות או לרדת לפי מדדים. לכל מסלול יתרונות וחסרונות.
הבנק חשוב, אבל אתם חשובים יותר
השאלה באיזה בנק כדאי לקחת משכנתא צריכה להפוך לשאלה: מהי המשכנתא הכי מתאימה לי? אל תמהרו לחתום, תשוו הצעות, תתייעצו עם אנשי מקצוע, ותבחרו מתוך הבנה. זכרו שמשכנתא טובה היא לא רק שורת ריבית, אלא מסלול שמתאים לחיים שלכם.
אם אתם רוצים להבין לעומק איך כל זה עובד, לעזור לאחרים לבחור נכון, ואולי גם להפוך את זה למקצוע – קורס יועצי משכנתאות של פילת מחכה לכם. עם הכשרה מקיפה, מרצים מהשטח, פרקטיקום מעשי ותעודה מוכרת – זהו שער לעולם מרתק שכולו החלטות כלכליות גדולות באמת.