שמאות בתהליך המשכנתא

כאשר אנו מתכננים לרכוש נכס ולקחת משכנתא, ישנם כמה שלבים חשובים בתהליך שעלינו לעבור כדי להבטיח את אישור ההלוואה ואת קבלת התנאים הטובים ביותר. אחד מהשלבים המרכזיים הוא שמאות בתהליך המשכנתא. השמאות היא למעשה הערכה מקצועית של שווי הנכס על ידי שמאי מוסמך. במאמר זה נרחיב על מהות השמאות, תפקיד השמאי, התהליך וכיצד היא משתלבת בתהליך קבלת המשכנתא.

מהי שמאות בתהליך המשכנתא?

שמאות בתהליך המשכנתא היא בדיקה מקצועית שמבוצעת על ידי שמאי מקרקעין, שמטרתה להעריך את השווי של הנכס שאותו מתכוונים לרכוש באמצעות המשכנתא. השמאי בוחן את הנכס מכל היבטיו, כולל מיקום, גודל, מצב הנכס, זכויות בנייה, וסביבה עירונית, כדי לקבוע את הערך הריאלי שלו. הערכה זו מספקת לבנק או לגוף המממן מידע קריטי לגבי השווי של הנכס המשועבד כנגד המשכנתא.

מדוע הבנקים מבקשים שמאות?

הבנקים דורשים שמאות בתהליך המשכנתא מכיוון שהם רוצים לוודא שהנכס שהם מלווים עבורו כסף אכן שווה את סכום ההלוואה. למעשה, הבנק משעבד את הנכס לטובת ההלוואה, ובמקרה שהלווה לא יעמוד בהחזרים, הבנק ירצה להיות בטוח כי יוכל למכור את הנכס ולהחזיר לעצמו את סכום ההלוואה. אם הנכס אינו שווה את סכום ההלוואה, הבנק ייחשב את ההלוואה כמסוכנת יותר, מה שיכול להוביל לסירוב להלוואה או לתנאים פחות נוחים.

מה שמאי משכנתא בודק?

שמאות בתהליך המשכנתא כוללת מספר פרמטרים חשובים שהשמאי בוחן:

1. מיקום הנכס: שמאי בוחן את האזור שבו ממוקם הנכס – האם זהו אזור מבוקש, רמת הפיתוח, התשתיות, הגישה לשירותים ציבוריים, ועוד.
2. גודל הנכס: שטח הנכס, חלוקת החדרים והמבנה הפיזי של הנכס הם גורמים משפיעים ישירות על ערכו.
3. מצב הנכס: שמאי בודק את מצב התחזוקה של הנכס, האם יש צורך בשיפוצים או תיקונים גדולים.
4. זכויות בנייה: שמאי בודק אם קיימות זכויות בנייה נוספות בנכס, כמו תוספת קומות או יחידות דיור.
5. השוואת מחירים: השמאי יעריך את שווי הנכס גם בהשוואה לנכסים דומים שנמכרו לאחרונה באזור.

באיזה שלב בתהליך המשכנתא מזמינים את השמאי?

הזמנת שמאות בתהליך המשכנתא מתבצעת בדרך כלל לאחר קבלת אישור עקרוני למשכנתא מהבנק. האישור העקרוני ניתן על בסיס פרמטרים כמו הכנסות, הוצאות ומצב כלכלי של הלווה, אך כדי לקבל את המשכנתא בפועל, יש צורך בשמאות כדי לוודא שהנכס שמציעים לרכוש אכן מתאים למימון המבוקש. מומלץ להזמין שמאי מוקדם ככל האפשר בתהליך לאחר קבלת האישור העקרוני, כדי להימנע מעיכובים ולוודא שהערכת השמאי מתאימה לתנאי ההלוואה.

כמה עולה שמאות דרך הבנק?

עלות השמאות דרך הבנק משתנה בהתאם לגודל הנכס, מיקומו והערכת העבודה הנדרשת מהשמאי. לרוב, העלות נעה בין 1,000 ל-2,000 שקלים, אם כי ייתכנו מקרים של עלויות גבוהות יותר לנכסים מורכבים או בעלי ערך גבוה במיוחד. חשוב להבין שזו הוצאה חד-פעמית שהיא חלק מהתהליך, ולמרות שהעלות עשויה להיראות גבוהה, היא חלק חיוני מהבטחת אישור המשכנתא וקביעת ערכו האמיתי של הנכס.

האם ניתן להעביר את השמאות לבנק אחר?

במקרים מסוימים, ניתן להעביר שמאות בתהליך המשכנתא מבנק אחד לבנק אחר. אם מדובר באותו שמאי שהבנק השני עובד איתו או אם השמאות נעשתה על פי הכללים המוכרים באותו בנק, ניתן להגיש את השמאות לשני הבנקים. עם זאת, לא כל בנק מקבל שמאות שבוצעה עבור בנק אחר, ולכן כדאי לוודא זאת מראש. במקרים של העברת שמאות, ייתכן ותתבקשו להציג את הדוח המלא ולוודא שהוא עדכני ומתאים לתנאי ההלוואה החדשים.

כיצד נכנסת השמאות בתהליך המשכנתא?

הערך שנקבע על ידי השמאי משפיע ישירות על גובה המשכנתא שניתן לקבל מהבנק. הבנק קובע את אחוז המימון בהתאם לשווי הנכס כפי שנקבע על ידי השמאי. לדוגמה, אם הבנק מציע מימון של 75% משווי הנכס, אז ההלוואה תחושב על פי השווי שנקבע בשמאות, ולא על פי הסכום שהרוכש הסכים לשלם. לכן, אם השמאי מעריך את הנכס בסכום נמוך מהמחיר שנקבע בחוזה המכירה, ייתכן ותצטרכו להשלים את ההפרש מהון עצמי.

מדוע כדאי להשיג אישור עקרוני למשכנתא ולבצע שמאות?

השגת אישור עקרוני למשכנתא לפני תחילת החיפוש אחר נכס תעזור לכם לדעת בדיוק מה הסכום שאתם יכולים להרשות לעצמכם, מה שימנע אכזבות בהמשך הדרך. לאחר קבלת האישור העקרוני, כדאי להזמין שמאות בתהליך המשכנתא כדי לוודא שהנכס שאתם מעוניינים לרכוש אכן מתאים למימון שאתם מבקשים לקבל מהבנק. כך תוכלו להתנהל בצורה בטוחה ומסודרת בתהליך הרכישה, ולהימנע מהפתעות לא נעימות בהמשך הדרך.

לסיום

ביצוע שמאות בתהליך המשכנתא הוא שלב חשוב ומשמעותי שמסייע להבטיח שההלוואה תינתן על בסיס שווי ריאלי של הנכס. השמאות מספקת הגנה הן ללווה והן למלווה, ומסייעת בקבלת החלטות פיננסיות מושכלות יותר. כדי להתמקצע בעולם המשכנתאות ולהבין את כל ההיבטים הנלווים לתהליך, כולל השמאות, מומלץ להירשם לקורס ייעוץ משכנתאות המוצע על ידי פילת, המתמחים בתחום הקורסים והאבחונים בעולם הפיננסים.