משכנתא הפוכה

משכנתא הפוכה היא אחד הפתרונות הפיננסיים החשובים ביותר לגיל השלישי בישראל. מדובר בהלוואה ייחודית המאפשרת לבעלי נכסים בני 55 ומעלה להפוך את הבית או הדירה שבבעלותם למקור הכנסה נזיל, מבלי למכור את הנכס ומבלי לעזוב אותו. בעזרת המשכנתא ההפוכה ניתן לקבל סכום כסף חד-פעמי או תשלומים חודשיים, לשפר את איכות החיים, לעזור לילדים ברכישת דירה, לממן מעבר לדיור מוגן או לכסות הוצאות רפואיות כבדות.כל זאת תוך שמירה על הזכות להמשיך להתגורר בבית עד גיל 120, כשההחזר לבנק מתבצע רק בעתיד, לרוב לאחר פטירה או בעת מכירת הנכס.

לפני שאנו ממשיכים, אם הנכם מרגישים שאתם מאוד נמשכים לתחום הפיננסים ורוצים לדעת עוד וללמוד על התחום מבפנים ולעומק, מקומכם לגמרי עם קבוצת פילת בקורס יעוץ משכנתאות הפרקטי והמקצועי ביותר בתחום, אשר יראה לכם את עולם המשכנתאות לעומק ויעניק לכם כלים משמעותיים.

אז מהי משכנתא הפוכה?

משכנתא הפוכה, הידועה גם כמשכנתא פנסיונית או הלוואת משכנתא לגיל השלישי, היא סוג של הלוואה המיועדת לאנשים מבוגרים, בדרך כלל מגיל 55 ומעלה, שברשותם נכס נדל"ן רשום על שמם. בניגוד למשכנתא סטנדרטית, שבה הלווה משלם לבנק לצורך רכישת נכס, כאן הבנק או חברת הביטוח "משלמים" ללווה סכום כספי כנגד שווי הנכס הקיים. ההלוואה אינה דורשת החזרים חודשיים שוטפים, והחוב נפרע רק בסיום התקופה, לרוב בעת מכירת הנכס, מעבר לדיור מוגן או לאחר פטירת הלווה.

בישראל, משכנתא זו רלוונטית במיוחד עבור אוכלוסיית הגיל השלישי, שרבים ממנה מחזיקים בנכסים בעלי ערך גבוה שנרכשו בעבר או הועברו בירושה. על פי נתונים סטטיסטיים, כ-80% מהתושבים בגיל 60 ומעלה הם בעלי נכסים, והביקוש למשכנתאות הפוכות גדל בכ-20% בשנה האחרונה. הכסף המתקבל יכול לשמש למגוון מטרות, כגון שיפור רמת החיים, סיוע לילדים או נכדים, טיפולים רפואיים, טיולים, שיפוץ הבית או אפילו השקעות נוספות. כמומחה, אני רואה בכך פתרון יעיל למי שמעוניין לשמור על עצמאות כלכלית מבלי לוותר על הנכס המשפחתי, אך חשוב להבין כי מדובר בהלוואה שמצטברת עם ריבית דריבית, מה שדורש תכנון קפדני.

תחת אילו תנאים ניתן לקבל משכנתא הפוכה?

כדי להיות זכאים למשכנתא הפוכה, יש לעמוד במספר תנאים בסיסיים, המשתנים מעט בין הגופים הפיננסיים השונים, כגון בנקים וחברות ביטוח.

• ראשית, הגיל: רוב הגופים דורשים גיל מינימלי של 55 שנים, אם כי חלקם מתחילים מגיל 60, כפי שמקובל בחברות כמו כלל ביטוח או הפניקס. ככל שהגיל גבוה יותר, כך גדל הסיכוי לאישור והסכום הפוטנציאלי גבוה יותר, שכן התקופה עד הפירעון קצרה יותר.
• שנית, הנכס: הוא חייב להיות בבעלות מלאה של הלווה, רשום בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), ונקי משעבודים, עיקולים או חובות קיימים. לא רק דירות מגורים מתאימות, גם קרקעות, נכסים מניבים או בתים פרטיים יכולים לשמש כבטוחה, כל עוד מסופקים מסמכים רלוונטיים כגון הסכמי שכירות. ערך הנכס המינימלי נקבע לרוב בסביבות 1.5 מיליון שקלים, אך בחלק מהגופים, דורשים מינימום של מיליון שקלים. אם קיימים חובות, הכסף מההלוואה יכול לשמש לפירעונם.
• שלישית, מצב פיננסי: אין צורך בהכנסה גבוהה או בדיקת יכולת החזר חודשית, שכן אין החזרים שוטפים. עם זאת, דירוג אשראי סביר והיסטוריה כלכלית יציבה יכולים להשפיע על האישור. ההלוואה מיועדת ליחידים או זוגות בלבד, ולא לקבוצות או שותפים. חשוב לוודא שהלווה צלול בדעתו ומבין את כל ההשלכות, כולל השפעה על יורשים. בנוסף, חלק מהגופים דורשים ביטוח חיים או ביטוח נכס כדי להגן על ההלוואה.

בישראל, תנאים אלה מאפשרים גמישות רבה, אך מומלץ לבדוק הצעות מכמה גופים כדי למצוא את ההתאמה הטובה ביותר. לדוגמה, זוג בני 65 עם דירה בשווי 2 מיליון שקלים יכול להיות זכאי להלוואה משמעותית, שתשפר את איכות חייהם ללא לחץ כלכלי מיידי. אם הנכס ממוקם באזור מרכזי, כמו תל אביב, הסיכויים לאישור גבוהים יותר בשל עליית ערכי הנדל"ן.

כיצד נקבע סכום ההלוואה במשכנתא הפוכה?

קביעת סכום ההלוואה במשכנתא הפוכה מבוססת על פרמטרים מדויקים, כדי להבטיח איזון בין צורכי הלווה לבין הסיכונים של המלווה. הפרמטר המרכזי הוא גיל הלווה: ככל שהגיל גבוה יותר, כך הסכום גדל, שכן התקופה עד הפירעון קצרה יותר. לדוגמה, בגיל 60 ניתן לקבל כ-15%-20% משווי הנכס, בעוד שבגיל 90 זה יכול להגיע ל-50%-60%.

הפרמטר השני הוא שווי הנכס, הנקבע על ידי שמאי מקצועי שחוות דעתו מקובלת על הגוף הפיננסי. בישראל, עם עליית מחירי הנדל"ן, נכסים בערים מרכזיות כמו תל אביב או ירושלים מאפשרים סכומים גבוהים יותר.

פרמטרים נוספים כוללים ריביות שוק, מדדים כלכליים ומצב השוק הנדל"ני. הסכום הסופי נקבע כך שהחוב לא יעלה על שווי הנכס בעת הפירעון, תוך שימוש במדד LTV (Loan-to-Value), שמשתנה בין 15% ל-60% תלוי בגיל ובגוף.

דוגמה מעשית: זוג בני 70 עם נכס בשווי 3 מיליון שקלים יכול לקבל כ-600,000-900,000 שקלים, בהתאם לגיל ולתנאים. המלצה שלנו היא לבצע חישובים מקדימים באמצעות מחשבונים מקוונים או ייעוץ אישי, כדי להעריך את הסכום המדויק. בנוסף, אם הנכס מניב הכנסה (כמו דירה מושכרת), זה יכול להגדיל את הסכום בשל זרם מזומנים נוסף.

אופן ההחזר של משכנתא הפוכה

אחת היתרונות הבולטים של משכנתא הפוכה היא הגמישות בהחזר. אין חובה בהחזרים חודשיים, והחוב מצטבר עם ריבית עד לסיום התקופה. אפשרויות ההחזר כוללות:

1. פירעון מלא לאחר פטירת הלווה: היורשים מוכרים את הנכס, מחזירים את החוב (כולל ריביות), ומקבלים את היתרה. במקרה של זוג, ההחזר מתבצע רק לאחר פטירת שניהם, עד גיל 120.
2. תשלום ריבית חודשית בלבד: מאפשר לשמור על קרן נמוכה יותר, עם ריבית שנתית סביב 4.5%-5.2% במסלולים קבועים צמודים.
3. פירעון מוקדם: מלא או חלקי, ללא קנסות משמעותיים, אך יש לבדוק תנאים מראש, שכן חלק מהגופים גובים עמלות של 0.5%-1%.

בישראל, משכנתא הפוכה מתאימה במיוחד לפנסיונרים שההכנסה החודשית שלהם נמוכה, משום שהיא מאפשרת לקבל כסף בלי להוסיף תשלומים חודשיים שיכבידו על התקציב. כדי להבטיח שההלוואה תיפרע בעתיד, הבנק רושם הערת אזהרה בטאבו – פעולה שמונעת מכירת הנכס לפני סגירת החוב.

כאשר בוחרים במסלול ללא החזרים חודשיים, חשוב לדעת שהחוב גדל עם הזמן בגלל ריבית דריבית, ולעיתים הוא יכול כמעט להכפיל את עצמו בתוך כ־15 שנים. לכן כדאי לחשוב מראש על נושא הירושה ולתכנן איך זה ישפיע על הילדים והנכדים.

מסלולי ההחזר השונים של משכנתא הפוכה

ישנם מגוון מסלולי החזר של משכנתא הפוכה המציעות מגוון אפשרויות המתאימות לצרכי הלוואה והתקציב הפיננסי שלו. חברות פיננסיות שונות מציעות את המסלולים הבאים:

1.החזר חודשי של הקרן והריבית לפי לוח שפיצר

במסלול זה, התשלומים החודשיים מחולקים למסלולי ריבית שונים בהתאם להעדפות הלווה. כמו במשכנתא רגילה, ההחזר כולל הריבית והחזר חלקי של הקרן. חברות ביטוח שונות ובנקים נותנים הצעות במסלול זה.

2.החזר ריבית בלבד (מסלול גרייס או בלון חלקי)

במסלול זה, התשלומים החודשיים מחזירים רק את הריבית הצפויה על הלווה. ההחזר המלא של הקרן והריבית המצטברת מתבצע במועד הפירעון. כמעט כל חברות הפיננסיות מציעות מסלול זה.

לעוד מידע על הלוואת גרייס משכנתא היכנסו

3.ללא החזרים חודשיים (מסלול בלון)

במסלול זה, התשלומים החודשיים לא כוללים החזרים על ההלוואה או על הריבית. הפירעון מתבצע במלואו במועד הפירעון, בדרך כלל על ידי היורשים. מסלול זה יכול להיות אטרקטיבי ללווים שאינם מעוניינים בתשלומים חודשיים ומעדיפים פירעון חד פעמי בעתיד.

לעוד מידע על הלוואת בלון משכנתא היכנסו

בכדי לבחור במסלול המתאים, חשוב לשקול את התנאים הפיננסיים האישיים של הלווה, כמו תקציב השקעה, רמת התשלום החודשי המשתנה, והתכנון הפיננסי העתידי. מומלץ להתייעץ עם מומחה פיננסי לפני קבלת החלטה סופית. ניתן לפרוע את המשכנתא ההפוכה בפירעון מוקדם מלא או חלקי אל לפניכן חשוב לברר מה התנאים והאם יש הגבלות על דרך הפירעון לפני לקיחת משכנתא הפוכה מכך גוף שהו.

מי זכאי לקחת משכנתא הפוכה: התנאים לקבלת ההלוואה הנדרשת

משכנתא הפוכה היא כלי פיננסי מבוקש אשר ניתן לאנשים שמעוניינים להפוך את נכסיהם למקור הכנסה. אך על מנת לזכות בהלוואה זו, יש לעמוד בתנאים המפורטים הבאים:

בעלות מלאה על הנכס

כדי לקבל משכנתא הפוכה, הלווה צריך להיות בבעלות מלאה של הנכס המיועד להשקעה. הנכס צריך להיות רשום על שמו בטאבו, ויש לוודא את זה בפני חברת הפיננסים המעניקה את ההלוואה.

הנכס אינו חייב להיות דירה מגורים

כל נכס או קרקע יכול לשמש ללקיחת למשכנתא הפוכה, בהנחה שבעליו הם בבעלות מלאה שלו. על הלווה לספק את המסמכים הנדרשים, כגון הסכם שכירות עם הדיירים ואישור מהם לקיום ההלוואה.

הלווה יכול להיות אדם יחיד או בני זוג בלבד

משכנתא הפוכה מיועדת לאדם או לזוג, ואינה ניתנת לקבוצת חברים או שותפים.

הנכס חייב להיות נקי משעבודים ועיקולים

הלווה צריך להתחייב להסיר כל שעבודים או עיקולים על הנכס לפני קבלת ההלוואה. הכסף מההלוואה ישמש לפירעון כל החובות ולהסרת השעבודים.

ערך הנכס חייב להיות מעל סכום מסוים

חברות הפיננסיות דורשות כי ערך הנכס יהיה מעל סכום מסוים, בדרך כלל כ-מיליון וחצי ש"ח לפחות. ערך הנכס נקבע באמצעות שמאי נדל"ן מורשה.

על מנת לקבל משכנתא הפוכה, חשוב לעמוד בתנאים הנדרשים ולהגיש את המסמכים הנדרשים בצורה נכונה ומול חברת הפיננסים המעניקה את ההלוואה. תנאי ההלוואה עשויים להשתנות בין חברות הפיננסים, לכן חשוב לבדוק את הדרישות בכל חברה בנפרד.

יתרונות של משכנתא הפוכה

• שמירה על הבית – הלווים נשארים להתגורר בנכס עד סוף חייהם.
• כסף לכל מטרה – עזרה לילדים, מימון דיור מוגן, הוצאות רפואיות, טיולים או שיפוץ.
• אין דרישה להכנסה חודשית גבוהה – ההלוואה ניתנת על בסיס הנכס, לא על בסיס המשכורת או הפנסיה.
• גמישות במסלולי החזר – אפשר לשלם קרן וריבית, ריבית בלבד, או לא לשלם כלל.
• שקט נפשי – מאפשר לשמור על איכות חיים גבוהה גם בגיל מבוגר.

חסרונות של משכנתא הפוכה

• ריבית גבוהה יותר ממשכנתא רגילה – לרוב 5%-6% לשנה.
• החוב הולך וגדל עם השנים – מאחר שאין החזר חודשי, הריבית מצטברת.
• השפעה על ירושה – ככל שההלוואה גדולה יותר, היורשים יקבלו פחות.
• עמלות נלוות – פתיחת תיק, שמאות, ביטוח נכס ולעיתים גם ביטוח חיים.

תהליך לקיחת משכנתא הפוכה והשלבים השונים בדרך

הליך קבלת משכנתא הפוכה מתקיים בשלבים הבאים:

1.פניה לגוף המממן

הלווה מתחיל את התהליך על ידי פנייה לגוף הפיננסי המעניק את משכנתא הפוכה. בפנייה זו יש לציין את הצורך במשכנתא הפוכה, לציין את הנכס שיש לו זכות בבעלות מלאה ואת התנאים הפיננסיים המתאימים לו.

2.ביקורת ואישור הבקשה

הגוף המממן בודק את הבקשה ואת המסמכים המצורפים לה. במהלך הביקורת, נבדקים התנאים הפיננסיים והמשכנתאיים של הלווה. במקרים מסוימים יתכן וידרשו מסמכים נוספים.

3.אישור המשכנתא

לאחר ביקורת והערכה חיובית של הבקשה, הגוף המממן מאשר את המשכנתא ההפוכה. ברגע זה, מתחיל התהליך של קבלת הכספים והשימוש בהם למטרות המבוקשות.

4.השימוש בכספים

לאחר קבלת הכספים מהמממן, הלווה יכול להשתמש בהם לצורך רכישת נכסים נוספים, השקעות, או פעילויות פיננסיות אחרות כגון עזרה לילדים, מעבר לדיור מוגן או טיול מסביב לעולם.

5.הפקדת הנכס

הנכס המופקד יהיה מועבר לגוף המממן ברגע שהסכום המלא של ההלוואה ייפרע. זה יכול להתרחש באמצעות מכירת הנכס או פירעון ההלוואה בדרך שנקבעה מראש.

6.העברת הנכס לגוף המממן

בבוא העת, עם פירעון ההלוואה או ברגע המכירה של הנכס, הכספים מועברים לגוף המממן כחלק מתהליך ההחזר.

משכנתא הפוכה היא כלי פיננסי חשוב שמאפשר לבעלי נכסים לנצל את ערכם של נכסיהם לצורך רווח ורווחה. הליך קבלת המשכנתא ההפוכה משלב ביקורת, אישור, קבלת הכספים, והפקדת הנכס, תוך התחייבות להחזר מלא של ההלוואה לפי התנאים המוסכמים מראש.

עלויות משכנתא הפוכה

העלויות כוללות ריבית, עמלות פתיחה, שמאות וביטוח. הריבית היא הפרמטר המרכזי: קבועה צמודה (4.8%-5.2%), פריים +3.2%-3.6%, או משתנה. הריבית גבוהה ממשכנתא רגילה (ממוצע 3.68% צמודה, 5.05% לא צמודה), בשל הסיכון. עמלות: פתיחת תיק (0.5%-1%), שמאות (כ-2,000 שקלים).

ריבית על משכנתא הפוכה

ריבית על משכנתא הפוכה מהווה את הפרמטר המרכזי בהתייחס לעלויות של ההלוואה הזו. נכון לעכשיו, היא משפיעה על ההחלטות הפיננסיות של לווים פוטנציאליים. הנה מספר נקודות מרכזיות להבנת הריבית על משכנתא הפוכה:

1.סוגי ריבית

• ריבית קבועה צמודה למדד. רוב חברות המספקות משכנתאות הפוכות מציעות ריבית קבועה הקשורה למדד כלשהו. הריבית הזו עשויה להיות יחסית יציבה וניתנת לחישוב ולתכנון פיננסי.
• ריבית פריים. כאשר הריבית מתבססת על שיעור הריבית הקובע על ידי בנק ישראל, ניתן לצפות בשינויים תלויים בשיקולי המדיניות הכלכלית והפיננסית של המדינה.

2.רמת הריבית

• ריבית על משכנתא הפוכה נמוכה יותר מהריבית על הלוואות אחרות, אך היא עשויה להיות גבוהה יותר מריבית של משכנתא רגילה. בדרך כלל, ריבית קבועה עשויה להיות בין 4%-6%, וריבית פריים עשויה להיות בין 2%-6% מעל לריבית הפריים.

3.השפעת המדדים

• ריבית על משכנתא הפוכה משתנה בהתאם לשינויים במדדים כלכליים ופיננסיים. ככל שתעלה הריבית הבסיסית או המדדים, כך תעלה גם הריבית על המשכנתא ההפוכה.

אם לסכם על משכנתא הפוכה

משכנתא הפוכה היא פתרון חכם עבור בני 55 ומעלה שמעוניינים לנצל את ערך הנכס שלהם, בלי למכור אותו. היא מאפשרת כסף נזיל, שקט נפשי ואפשרות לעזור למשפחה או לשפר את איכות החיים.

מצד שני, חשוב להבין שהחוב מצטבר והריבית גבוהה יחסית, ולכן ההשפעה על הירושה משמעותית.

הצעד הנכון הוא להתייעץ עם יועץ משכנתאות עצמאי שיבדוק את האפשרויות, יערוך השוואה בין הצעות הבנקים, ויעזור לבחור את המסלול המתאים ביותר.

אם אתם מעוניינים להעמיק עוד יותר בתחום המשכנתאות, קורס יעוץ המשכנתאות של קבוצת פילת הוא צעד מצוין. השאירו לנו פרטים ואנו נחזור אליכם בהקדם עם כל הפרטים!