ישנם לא מעט תושבי ישראל בגיל השלישי שישנו בבעלותם לפחות נכס אחד על שמם אשר רכשו אותו כאשר היו צעירים יותר או קיבלו אותו בירושה מהורים שלהם. וישנם מקרים רבים בהם הזוג זקוק לסכום של כסף עבור מטרות שונות. אך מה ניתן לעשות כאשר שישנו נכס ואין דרך לקבל משכנתא מגוף פיננסי בגלל הגיל המתקדם? או שהתנאים למשכנתא רגילה פחות נוחים עבור הזוג? בדיוק בשבילם ובדיוק בשביל הגלאים האלה, ניתן לקבל משכנתא הפוכה אשר תקל על כל ההליך ותעניק חיים שקטים ונוחים.
לפני שאנו ממשיכים, אם הנכם מרגישים שאתם מאוד נמשכים לתחום הפיננסים ורוצים לדעת עוד וללמוד על התחום מבפנים ולעומק, מקומכם לגמרי עם קבוצת פילת בקורס יעוץ משכנתאות הפרקטי והמקצועי ביותר בתחום, אשר יראה לכם את עולם המשכנתאות לעומק ויעניק לכם כלים משמעותיים.
אז מהי משכנתא הפוכה?
משכנתא הפוכה היא משכנתא שיכול לקבל כל אדם מבוגר מעל גיל 55 שיש ברשותו נכס על שמו אשר רשום בלשכת המקרקעין המחוזית. מדובר בהלוואה שהבטוחה עבורה היא הנכס הקיים, כיוון שבעל הדירה מממש חלק מערכה הכספי. בשלב הראשון בעל הנכס פונה לשמאי שחוות דעתו המקצועית מקובלת על הבנק המלווה ומבקש ממנו הערכת שווי שוק של הנכס הרלוונטי.
לאחר קבלת הדוח מהשמאי נציג הבנק מאשר אם הבנק מעוניין לתת הלוואה ללקוח זה ומה יהיה גובהה. הסכום נקבע על פי כמה פרמטרים כמו גילו של בעל הנכס, ערכו של הנכס ושיקולים פיננסיים נוספים. הנציג מפרט בפני הלקוח גם את גובהן של העמלות ושל הריביות כדי שהלקוח יקבל החלטה לכאן או לכאן.
תחת אילו תנאים ניתן לקבל משכנתא הפוכה?
למשכנתא הפוכה ישנם תנאים שונים שגם הם מושפעים מהמדד ומאלמנטים משתנים נוספים. חלק מהתנאים עלולים להגביל וחלק יכולים להיות מאוד נוחים, כמו למשל:
- ברוב המקרים הבנקים ידרשו הון עצמי בגובה מינימלי של 25 אחוזים ממחיר הנכס הוא המינימום הנדרש.
- דירוג האשראי כיום הוא פקטור אשר יכול להשפיע על ההלוואה כמו ההיסטוריה הכלכלית של המלווה.
- יכולת החזר של המלווה.
- משכנתא הפוכה לרוב אינה מאופיינת בהחזרים חודשיים וניתנת האפשרות לפרוע את מלוא סכום ההלוואה לאחר שנים רבות.
- כל מי שלוקח הלוואת משכנתא חייב להיות בריא בנפשו וצלול ומודע על אוסף המסמכים הקשורים ללקיחת ההלוואה.
אופן ההחזר של משכנתא הפוכה
לאור העובדה שבעל הנכס מוכר לכאורה חלק מהנכס לבנק, נציג של הבנק מבצע רישום של הערת אזהרה על הנכס הספציפי אצל רשם המקרקעין, וזאת כדי שבעל הדירה לא יוכל למכור אותה בשעה שקיימת עליה משכנתא הפוכה.
דרכים להחזר משכנתא הפוכה
- להחזיר את מלוא סכום ההלוואה כולל הריביות והעמלות רק לאחר מותו של בעל הנכס וזאת מול היורשים. אם מדובר בבני זוג, לאחר מותו של אחד מהם, בן הזוג השני ממשיך להתגורר בנכס עד גיל 120.
בשלב זה הבנק מוכר את הנכס, מחזיר לעצמו את חלקו על פי ההסכם ואת היתרה הכספית הוא מעביר ליורשים. - להחזיר בכל חודש ריבית בלבד וכך יישאר התשלום של הקרן בלבד.
- גובהה של הריבית השנתית היא סביב % 5 – % 6.
יש אפשרות לבחור בסוג הריבית הרצויה:
- ריבית קבועה לא צמודה.
- ריבית משתנה צמודה.
- ריבית פריים.
מסלולי ההחזר השונים של משכנתא הפוכה
ישנם מגוון מסלולי החזר של משכנתא הפוכה המציעות מגוון אפשרויות המתאימות לצרכי הלוואה והתקציב הפיננסי שלו. חברות פיננסיות שונות מציעות את המסלולים הבאים:
1.החזר חודשי של הקרן והריבית לפי לוח שפיצר
במסלול זה, התשלומים החודשיים מחולקים למסלולי ריבית שונים בהתאם להעדפות הלווה. כמו במשכנתא רגילה, ההחזר כולל הריבית והחזר חלקי של הקרן. חברות ביטוח שונות ובנקים נותנים הצעות במסלול זה.
2.החזר ריבית בלבד (מסלול גרייס או בלון חלקי)
במסלול זה, התשלומים החודשיים מחזירים רק את הריבית הצפויה על הלווה. ההחזר המלא של הקרן והריבית המצטברת מתבצע במועד הפירעון. כמעט כל חברות הפיננסיות מציעות מסלול זה.
לעוד מידע על הלוואת גרייס משכנתא היכנסו
3.ללא החזרים חודשיים (מסלול בלון)
במסלול זה, התשלומים החודשיים לא כוללים החזרים על ההלוואה או על הריבית. הפירעון מתבצע במלואו במועד הפירעון, בדרך כלל על ידי היורשים. מסלול זה יכול להיות אטרקטיבי ללווים שאינם מעוניינים בתשלומים חודשיים ומעדיפים פירעון חד פעמי בעתיד.
לעוד מידע על הלוואת בלון משכנתא היכנסו
בכדי לבחור במסלול המתאים, חשוב לשקול את התנאים הפיננסיים האישיים של הלווה, כמו תקציב השקעה, רמת התשלום החודשי המשתנה, והתכנון הפיננסי העתידי. מומלץ להתייעץ עם מומחה פיננסי לפני קבלת החלטה סופית. ניתן לפרוע את המשכנתא ההפוכה בפירעון מוקדם מלא או חלקי אל לפניכן חשוב לברר מה התנאים והאם יש הגבלות על דרך הפירעון לפני לקיחת משכנתא הפוכה מכך גוף שהו.
מי זכאי לקחת משכנתא הפוכה: התנאים לקבלת ההלוואה הנדרשת
משכנתא הפוכה היא כלי פיננסי מבוקש אשר ניתן לאנשים שמעוניינים להפוך את נכסיהם למקור הכנסה. אך על מנת לזכות בהלוואה זו, יש לעמוד בתנאים המפורטים הבאים:
בעלות מלאה על הנכס
כדי לקבל משכנתא הפוכה, הלווה צריך להיות בבעלות מלאה של הנכס המיועד להשקעה. הנכס צריך להיות רשום על שמו בטאבו, ויש לוודא את זה בפני חברת הפיננסים המעניקה את ההלוואה.
הנכס אינו חייב להיות דירה מגורים
כל נכס או קרקע יכול לשמש ללקיחת למשכנתא הפוכה, בהנחה שבעליו הם בבעלות מלאה שלו. על הלווה לספק את המסמכים הנדרשים, כגון הסכם שכירות עם הדיירים ואישור מהם לקיום ההלוואה.
הלווה יכול להיות אדם יחיד או בני זוג בלבד
משכנתא הפוכה מיועדת לאדם או לזוג, ואינה ניתנת לקבוצת חברים או שותפים.
הנכס חייב להיות נקי משעבודים ועיקולים
הלווה צריך להתחייב להסיר כל שעבודים או עיקולים על הנכס לפני קבלת ההלוואה. הכסף מההלוואה ישמש לפירעון כל החובות ולהסרת השעבודים.
ערך הנכס חייב להיות מעל סכום מסוים
חברות הפיננסיות דורשות כי ערך הנכס יהיה מעל סכום מסוים, בדרך כלל כ-מיליון וחצי ש"ח לפחות. ערך הנכס נקבע באמצעות שמאי נדל"ן מורשה.
על מנת לקבל משכנתא הפוכה, חשוב לעמוד בתנאים הנדרשים ולהגיש את המסמכים הנדרשים בצורה נכונה ומול חברת הפיננסים המעניקה את ההלוואה. תנאי ההלוואה עשויים להשתנות בין חברות הפיננסים, לכן חשוב לבדוק את הדרישות בכל חברה בנפרד.
תהליך לקיחת משכנתא הפוכה והשלבים השונים בדרך
הליך קבלת משכנתא הפוכה מתקיים בשלבים הבאים:
1.פניה לגוף המממן
הלווה מתחיל את התהליך על ידי פנייה לגוף הפיננסי המעניק את משכנתא הפוכה. בפנייה זו יש לציין את הצורך במשכנתא הפוכה, לציין את הנכס שיש לו זכות בבעלות מלאה ואת התנאים הפיננסיים המתאימים לו.
2.ביקורת ואישור הבקשה
הגוף המממן בודק את הבקשה ואת המסמכים המצורפים לה. במהלך הביקורת, נבדקים התנאים הפיננסיים והמשכנתאיים של הלווה. במקרים מסוימים יתכן וידרשו מסמכים נוספים.
3.אישור המשכנתא
לאחר ביקורת והערכה חיובית של הבקשה, הגוף המממן מאשר את המשכנתא ההפוכה. ברגע זה, מתחיל התהליך של קבלת הכספים והשימוש בהם למטרות המבוקשות.
4.השימוש בכספים
לאחר קבלת הכספים מהמממן, הלווה יכול להשתמש בהם לצורך רכישת נכסים נוספים, השקעות, או פעילויות פיננסיות אחרות כגון עזרה לילדים, מעבר לדיור מוגן או טיול מסביב לעולם.
5.הפקדת הנכס
הנכס המופקד יהיה מועבר לגוף המממן ברגע שהסכום המלא של ההלוואה ייפרע. זה יכול להתרחש באמצעות מכירת הנכס או פירעון ההלוואה בדרך שנקבעה מראש.
6.העברת הנכס לגוף המממן
בבוא העת, עם פירעון ההלוואה או ברגע המכירה של הנכס, הכספים מועברים לגוף המממן כחלק מתהליך ההחזר.
משכנתא הפוכה היא כלי פיננסי חשוב שמאפשר לבעלי נכסים לנצל את ערכם של נכסיהם לצורך רווח ורווחה. הליך קבלת המשכנתא ההפוכה משלב ביקורת, אישור, קבלת הכספים, והפקדת הנכס, תוך התחייבות להחזר מלא של ההלוואה לפי התנאים המוסכמים מראש.
עלויות משכנתא הפוכה
עלויות משכנתא הפוכה כוללות תשלום ריבית על ההלוואה, תשלום על עמלות עיבוד וניהול הלוואה, ותשלום על הערכת הנכס וביטוחו. נכון לתנאי השוק והמוסד הפיננסי, יתכנו תשלומים נוספים או תנאים נוספים.
ריבית על משכנתא הפוכה
ריבית על משכנתא הפוכה מהווה את הפרמטר המרכזי בהתייחס לעלויות של ההלוואה הזו. נכון לעכשיו, היא משפיעה על ההחלטות הפיננסיות של לווים פוטנציאליים. הנה מספר נקודות מרכזיות להבנת הריבית על משכנתא הפוכה:
1.סוגי ריבית
- ריבית קבועה צמודה למדד. רוב חברות המספקות משכנתאות הפוכות מציעות ריבית קבועה הקשורה למדד כלשהו. הריבית הזו עשויה להיות יחסית יציבה וניתנת לחישוב ולתכנון פיננסי.
- ריבית פריים. כאשר הריבית מתבססת על שיעור הריבית הקובע על ידי בנק ישראל, ניתן לצפות בשינויים תלויים בשיקולי המדיניות הכלכלית והפיננסית של המדינה.
2.רמת הריבית
- ריבית על משכנתא הפוכה נמוכה יותר מהריבית על הלוואות אחרות, אך היא עשויה להיות גבוהה יותר מריבית של משכנתא רגילה. בדרך כלל, ריבית קבועה עשויה להיות בין 4%-6%, וריבית פריים עשויה להיות בין 2%-6% מעל לריבית הפריים.
3.השפעת המדדים
- ריבית על משכנתא הפוכה משתנה בהתאם לשינויים במדדים כלכליים ופיננסיים. ככל שתעלה הריבית הבסיסית או המדדים, כך תעלה גם הריבית על המשכנתא ההפוכה.
אם לסכם על משכנתא הפוכה
משכנתא הפוכה יכולה להיות אפשרות טובה עבור אנשים מבוגרים שברשותם נכס ואשר זקוקים לכסף נזיל. עם זאת, חשוב לבחון היטב את היתרונות והחסרונות של המשכנתא לפני לקיחתה.
